Сегодня мы продолжим разговор
о создании семейного капитала: (http://pensioneriya.blogspot.com/2016/08/blog-post_28.html) , который становится более долгим, чем
предполагалось мной в начале. Но, - и более интересным.
И это правильно, это вопрос
стратегии. К сожалению, в течение трех лет мы с вами топтались на тактических
полянах, где, как оказалось, разбросано немало старых и новых грабель, на
которые мы по привычке периодически и наступали. Поскольку, грабли видны только
со стратегической высоты, то туда мы теперь и взбираемся. Всему – свое время.
НЕМНОГО ТЕОРИИ.
Есть несколько определений
прибыли и дохода предприятия, и при желании вы их найдете. Но в контексте
инвестирования и создания капитала семьи, они будут звучать несколько иначе.
Договоримся так: если мы купили актив, а потом продали его дороже, то эту
сделку мы назовем доходной, потому что в результате, мы заработали некий доход.
Это – разовая финансовая операция, которую можно назвать спекулятивной. Пример,
- покупка и продажа квартиры, ценных бумаг, иного товара. В другом случае, если
мы купили актив, который приносит нам периодическую, более или менее постоянную
прибыль, сделку будем называть прибыльной или инвестиционной. Пример, -
депозит, облигация с ежемесячными выплатами.
А вот покупка без цели
продажи и без цели получения прибыли, это – просто потребление. При
определенных обстоятельствах, потребительская сделка может быть переведена в
разряд прибыльных или доходных, но успех в подобных случаях будет случаен и ограничен.
Спекуляции (доходные сделки)
всегда рискованны, потому что, покупая товар, мы не можем быть на 100% уверены
в том, что нам удастся его продать в желаемые сроки и по желаемой цене. Но
спекуляции бывают очень доходными, и в этом их прелесть. Общее правило здесь такое:
чем выше риск и чем больше ваш возраст, тем меньшей долей своих денег вы
рискуете.
Инвестиции (прибыльные
сделки) всегда более консервативны и более прогнозируемы, их прибыльность в
большинстве случаев можно рассчитать заранее. Например, размещая депозит в
банке, вы заранее договариваетесь с ним о прибыли, которую будете получать; а,
покупая недвижимость для сдачи в аренду, вы можете более или менее точно
прогнозировать арендную плату, основываясь на аналогиях.
В целом, спекуляции более
доходны и менее надежны, а инвестиции, - наоборот, более надежны и менее
доходны. Иногда инвестициями называют длинные, долгосрочные спекуляции. Мы не
откажемся, если наш семейный капитал будет прирастать в цене, но нашей основной
целью в данном случае, остается все-таки периодическая прибыль.
Создание семейного капитала,
- слишком серьезное дело, чтобы подвергать его спекулятивному риску; выделенные
для этой цели деньги, должны использоваться только для инвестиций и
категорически не участвовать в спекуляциях, каким бы привлекательным подобное
участие не представлялось.
В идеальном случае, все
должно выглядеть примерно так. Денежный поток (разница между доходами и
расходами) направляется большей частью на инвестиции, меньшей частью, - на
спекуляции. Инвестиционная прибыль (пассивный доход), а также спекулятивный
доход распределяются на три части: новые инвестиции (реинвестирование),
спекуляции и потребление. А весь секрет, - в пропорциях, которые вам придется
составлять самостоятельно.
ЗА БОРТОМ.
Некоторые известные
инвестиции пришлось отвергнуть.
Депозиты банков, а равно и кредитных союзов, –
из-за их доступности. Как ни крути, а по закону, любой депозитный договор можно
расторгнуть в любой момент, по любому поводу, а то и вовсе без оного.
Популярный у нас «закон подлости» гласит, что если какая-нибудь гадость в
принципе возможна, то она непременно случится. То есть, поводов нам даже
придумывать не придется; сами свалятся на голову. Если не свадьба, так
радикулит; если не прорыв канализации, так юбилей. Эти зубастые поводы уже не
один капитал съели, так, что и нашим не поперхнутся.
Золото и прочие драгоценные
металлы и украшения, вкупе с антиквариатом и коллекционированием, несмотря на
их солидность и аристократичность, были забракованы из-за почти, что полного
отсутствия, какой бы то ни было прибыли. Никакой это не капитал, а просто
сокровище; иначе говоря, - мертвый груз. К тому же и денег оно требует на свое
хранение немалых, потому как много развелось «ценителей искусства», желающих
перераспределить его в свою пользу.
Фондовый рынок, во всяком
случае, наш, украинский фондовый рынок, пострадал из-за своей непрозрачности и
вообще, неразвитости. Да, многие акции недооценены, следовательно, будут расти,
и даже растут в настоящий момент. Но мы уже успели убедиться, что и падать они
умеют буквально камнем на дно; только что еще не зарываются глубже. Облигации тоже
хороши лишь до тех пор, пока все хорошо. А нам для семейного капитала нужны
ценные бумаги, на которые выплачиваются постоянные и хорошие дивиденды. Но
этого добра на нашем спекулятивном рынке, как раз и не видать. В общем и целом,
я, конечно, «за» фондовый рынок; и сам инвестирую, и другим советую, если с
умом; но считаю, что вкладывать в них семейный капитал, пока не время.
Земля тоже не прошла проверку
на доходность. Шума вокруг нее много, а толку чуть. Пока не построишь на ней
чего-нибудь существенного, нет у нее цены. О сдаче в аренду и речь не идет;
спросите у селян, много им платят арендаторы их паев? Сколько хотят, сколько
совесть позволяет, столько и платят. И правильно, между прочим, делают;
свободной земли много, а работать на ней некому и нечем. Денег нет, техники
нет, технологии устаревшие, химия дорогая, семена еще дедушкины. Ну и импортеры
стараются, - везут со всех стран и весей, может, и непотребную, может, и
вредную, может, и не натуральную, но зато дешевую и красивую еду. Одно только
исключение вижу я по земле, это – ореховые сады. Но о них – дальше. Нет, к
слову, замечу, что очередная конференция для ореховодов состоится 7 мая в Умани
(Софиевский дендропарк); советую ехать.
Итак, что же у нас «осталось
на трубе»? Бизнес, недвижимость, НПФ (негосударственный пенсионный фонд), НСЖ
(накопительное страхование жизни); вот и все пока.
НЕДВИЖИМОСТЬ.
Уверенно претендует на звание
лучшей в этой категории. Главный недостаток – высокая стоимость, поэтому для начинающего
рантье, собирающего первичный капитал по зернышку, она не подойдет. Хотя и
здесь есть оговорка: гаражи. Это – тоже недвижимость, но сравнительно дешевая.
И потребность в ней будет всегда, и коммунальных хлопот с ней меньше. Кроме
очевидного предназначения, для хранения автомобиля, как их еще только не
используют! И пункты приема вторсырья, и ремонтные мастерские, и складские
помещения, и целые производства, и чуть ли не офисы. Ну и хорошо; чем
интенсивнее эксплуатируется гараж, тем выше арендная плата. Допустим, купили вы
его за 50 000 гривен, а сдаете за 600 гривен в месяц, из которых 90 гривен
придется уплатить государству в виде подоходного налога. Останется 510 гривен,
а это, - примерно, 1% дохода в месяц или 12% годовых. Что, маловато в сравнении
с банковским депозитом? Зато, надежно. Способы повышения доходности тоже есть:
покупайте дешевле, а сдавайте дороже. А сколько гаражей у нас в городе
простаивает без дела!? В крайнем случае, в них хранится всякая домашняя
рухлядь. И это в то время, когда автомобилей становится все больше, а мест для
их стоянок, все меньше.
Из другой недвижимости у нас
имеется жилая, офисная, торговая и складская. Есть еще отдельно стоящие здания
с участками земли, производственные цеха и целые комплексы. На жилую
недвижимость, я бы пока особого внимания не обращал; соотношение цены покупки и
арендной платы сегодня выгодным для арендодателя не выглядит. За исключением того
самого случая, который всегда бывает, но который надо искать. Опять же,
множество квартир остаются пустыми оттого, что так их хозяевам спокойнее. Это,
действительно, - дело хозяйское; нервы – тоже капитал, переубеждать не буду.
Как вариант, из жилой
недвижимости можно сделать офис. В этом случае, цена покупки останется прежней,
а арендная плата может быть выше. Такие офисы называются тихими, и подходят они
не всем арендаторам. Бесхлопотным это дело не назовешь; хороших арендаторов
надо еще поискать, отношения с соседями уладить, налоги заплатить, с
коммунальщиками не поссориться, плюс страховка, ремонт, задержки платежей и
т.п. Полноценным капиталом семьи их можно считать в том случае, если сама семья
и ведет там некий бизнес. О бизнесе – позже, а сейчас речь идет о контроле.
Любой актив не будет приносить доход сам по себе; его надо контролировать
самостоятельно или через доверенных лиц. Институт управляющих частной
недвижимостью в Украине еще не сложился; есть девелоперские компании,
управляющие большими торгово-развлекательными центрами, есть независимые
предприниматели, занимающееся посуточной арендой, но нет широкого рыночного
предложения. Оно обязательно появится; часть тех же риелторских компаний,
потерявших доходы от покупки-продажи недвижимости, неизбежно переквалифицируются
в специализированные управляющие фирмы и за какие-нибудь 10-20% дохода,
возьмутся за весь комплекс управления арендной недвижимостью. А задач и хлопот у
них будет немало: ремонт и содержание, подбор и контроль арендаторов, сбор
арендной платы, страхование, юридическое сопровождение, взаимоотношения с
контролирующими органами и коммунальными предприятиями, повышение
привлекательности и рыночной стоимости объектов. Если не хотите пассивно ждать их
появления, обратите внимание на продажу офисов и торговых площадей в уже
построенных и еще строящихся офисных и торгово-офисных центрах. Это дороже, чем
в домах жилого фонда, но там выше престижность, посещаемость и уровень комфорта
для арендаторов. Соответственно, выше и цена квадратного метра. Конечно, выше и
зависимость от управляющей компании, которую просто так не поменяешь.
Разговор о недвижимости далеко не закончен; продолжим
его в следующем номере.
Архив: 30.04.2009.
Комментариев нет:
Отправить комментарий