НЕДВИЖИМОСТЬ В ДВИЖЕНИИ.

Наверное, все, что можно было сказать о кризисе, уже сказано. Не пора ли переходить от слов к делу?

Фразу профессора Преображенского из «Собачьего сердца» о том, что разруха – не в клозетах, а в головах, еще раз произнесли все говорящие телевизионные головы и еще раз повторили все уважающие себя СМИ. Расшифровку китайского иероглифа, который одновременно означает и «кризис», и «возможности», запомнили даже младенцы. Однако, сколько раз не произноси слово «халва», во рту слаще не станет ни разу. Поэтому бросаем говорильню и переходим к действиям.

РЫНОК.

Перед нами – рынок недвижимости во всей его красе. Он был, он есть, и он никуда не денется. Просто сегодня он не такой, как вчера. А «не такой», для того, кто понимает, означает «лучше». Потому что у измененного рынка появляются новые возможности.

Любой рынок живет в движении товаров, услуг и денег. Нет движения, - нет и рынка. Куда, к примеру, делся рынок ипотеки (кредитов на покупку жилья)? Он умер. Вслед за ним, на грани умирания оказались рынки строительства нового жилья, купли-продажи вторички, риелторских услуг, страхования. Зато появились новые шансы у рынков жилищного обмена и аренды.

Обмен – мера вынужденная и непопулярная; если можно без нее обойтись, то лучше так и сделать. Потому что получить от такой операции чувство удовлетворения очень сложно; на еле живом рынке, осадок останется у обеих сторон.

Другое дело – аренда. Надо сказать, что во многих, вполне цивилизованных странах, рынок аренды куда как оживленнее рынка покупок-продаж. Тому есть масса причин, большую часть которых можно свести к общему уровню развития цивилизации. Уровень цивилизации, - это скорость движения, скорость перемен. Частая смена работы, жилья, районов, городов и стран на Западе, - обычное дело. А у нас, один за всю жизнь завод, шахта, контора, - это норма, два-три-четыре поколения в одном доме (квартире) – мечта, полгорода знакомых и пол-улицы сватов, кумовьев и родственников – насущная необходимость. О преимуществах и недостатках, более свойственного нам, патриархального уклада можно говорить долго. И все-таки, реалии таковы, что это мы движемся в сторону Запада, а не Запад - в нашу.

Итак, темп жизни растет, и без поездок в другие города уже не обойтись. На повестке дня – суточная аренда. Гостиниц мало, они дорогие и неприветливые. Другое дело – рай для командировочных, отдельная квартира со всеми удобствами. И сон дешев, и на еде можно сэкономить, приготовив ее на собственной кухне, и удобства не на этаже, а персональные. Да, и гостей есть куда пригласить. Именно приезжие, а вовсе не любовники, как почему-то принято считать, составляют основную клиентуру для суточных арендодателей. Хотя, одно вовсе не исключает другое.

Конечно, и требования к арендным квартирам предъявляются соответствующие. Аккуратный ремонт, добротная мебель, минимальный набор посуды, телевизор, холодильник, микроволновка должны быть обязательно; а дальше все зависит от денег, фантазии и избранной ценовой ниши. Можно побогаче и подороже, а можно поскромнее и подешевле. На какого клиента ориентироваться, желательно определиться заранее; от этого будут зависеть первоначальные вложения.

Кому хорошо от того, что масса квартир, которые ранее крутились на рынке купли-продажи, сегодня простаивают? Ни-ко-му. Их надо снова вернуть в оборот. При этом заработают деньги, появятся новые рабочие места, начнется движение товаров и услуг. Квартиры – такая же «кровь экономики», как и деньги; они могут ее ускорять и оживлять, а могут висеть на ее шее балластом. Самое главное, что для запуска такого движения, почти ничего, кроме известной творческой инициативы и не требуется.

КЛИЕНТЫ.

Главный вопрос в этом бизнесе, впрочем, как и в любом другом, - это клиенты. Можно их искать с помощью газетных или интеренетовских объявлений, оповещения знакомых и наружной рекламы, но эффективность всего этого может оказаться невысокой. Гораздо лучше иметь в качестве партнеров своих людей в гостиницах, учебных заведениях, на предприятиях, в театрах, различных бизнес-сообществах. Ведь вашими клиентами могут быть командированные на заводы и компании. Уж если они приезжают, то – постоянно одни и те же или постоянно на одно и то же предприятие. Значит, вам пригодится знакомство с секретарем руководителя или администратором. Учебные заведения принимают заочников и слушателей различных курсов. Кого-то из них вполне устроит общежитие, а кому-то больше подойдет съемная квартира. К учащимся очных факультетов тоже могут приехать родственники или друзья. Не факт, что их примут в студенческое общежитие. Приезжающие на гастроли артисты, лекторы, тренеры, участники выставок, ярмарок и прочих торговых мероприятий тоже где-то живут. Для решения вопросов с областным начальством, участия в различных заседаниях и совещаниях, приезжают чиновники различных госслужб из городов и сел области. Не всегда они успевают «обернуться» за день. В Днепропетровск прибывают на лечение, отдых, учебу, посещение достопримечательностей и святых мест, на семинары, выставки и разные другие мероприятия. Подобных «ниш» можно найти множество. Когда подстроитесь под определенный контингент клиентов, будет понятно, как оборудовать квартиру.

Конечно, арендных квартир у вас может быть несколько, а вернее, их и должно быть несколько. Иначе, раз-два натолкнувшись на «занято», клиенты вас забудут. Но это – в идеале. Начать можно и с одной, установив при этом контакты с такими же одиночками. С многоквартирщиками вы особо не сдружитесь, так как за счет развитой инфраструктуры, ваших клиентов они быстро сделают своими.

КВАРТИРА.

Если лишней квартиры у вас нет, надо ее снять на длительный срок. Хорошо, если она уже оборудована под ваших гостей. Если нет, попробуйте договориться о ремонте в счет аренды. Скрывать от хозяев род вашей деятельности, думаю, не стоит; надо лишь добавить в договор пару пунктов об ответственности и контроле. Неплохо квартиру застраховать, в том числе и гражданскую ответственность перед соседями. Сам договор, конечно, нужно иметь; пригодится в случае недоразумений. Сдавать квартиру тоже лучше по договору, который желательно сделать максимально простым.

Налоги платить надо, тем более, это не так уж и сложно или дорого. Единый налог обойдется в ежемесячные 200 гривен. Уборку после гостей сначала будете делать самостоятельно, а потом и с помощниками определитесь. Присмотр за квартирой со стороны соседей тоже не помешает; для этого придется с ними немножко поделиться. Со временем, они могут превратиться в ваших администраторов и коридорных; с приемом и выдачей ключи, во всяком случае, справятся.

НАЧАЛО.

Начинать всегда страшно, тем более, - вкладывать собственные деньги, которых может и не быть. Поэтому начните с работы на кого-то из хозяев. Просто позвоните по телефонам в объявлениях о посуточной сдаче и предложите свои услуги в качестве горничной или агента. Горничная получает зарплату и видит, в каком обычно состоянии квартира остается после гостей, сколько труда и денег стоит ее приведение в первоначальный вид. Агент ищет клиентов и получает комиссионные от хозяина. При этом он учится, нарабатывает собственную клиентскую базу и видит, какие квартиры и в каких районах более востребованы. Кстати, может быть вам так понравится быть агентом, что вы им и останетесь. Работа это творческая, свободная и совсем не пыльная. Да и голове болеть совершенно не за что. В вашей агентской базе могут быть не только клиенты, но и хозяева. Вообще, это – основа для создания собственного арендного агентства или гостиничной сети.

Вокруг суточной аренды можно строить и развивать другие бизнесы. Клининговое (уборка квартир и офисов) агентство, прачечная, чистка ковров, доставка билетов и продуктов, приготовление еды, ремонтные и дизайнерские работы, изготовление и ремонт мебели, продажа б/у техники и ее ремонт, поставка расходных материалов для кухни и ванной, организация экскурсий, продажи сувениров, посещений зрелищных мероприятий. И так далее, и тому подобное.

Когда на любом из рынков начинается настоящее движение, это всегда приводит к развитию. К развитию всего: соседних рынков, людских ресурсов, семейных экономик, страны. Кто сказал, что все это надо делать из Киева? Локальный очаг движения можно возбудить где угодно. Когда такие очаги сольются, получим море творчества, достатка и радости. А в конечном итоге, вы ведь этого и хотим, верно?

Боитесь начинать самостоятельно? Хотите найти партнеров в этом деле? Звоните, соберем коллектив единомышленников, организуем учебу и практику.

Архив: 24.09.2009.

Арендодатель (еще новое о капитале семьи).

Интуитивно, многие понимают, что арендная недвижимость – это реальный актив, но при этом продолжают почему-то вкладывать деньги в пассивы. Предыдущий материал: http://pensioneriya.blogspot.com/2016/08/blog-post_29.html  

РЕМОНТ.

Красиво жить не запретишь, поэтому все больше людей направляют немалые деньги в строительство и обустройство собственного жилья. С точки зрения экономики страны, это неплохо: развивается производство и торговля строительными материалами, создаются новые рабочие места, возникают целые индустрии интерьерного и ландшафтного дизайна, создания новых типов мебели и отделочных материалов. То есть, деньги не залеживаются в домашних копилках, а работают. Печально, правда, что существенная часть этих денег уходит за границу в обмен на импортные товары, но этот минус перекрывается другими достоинствами. Зато, с точки зрения экономики семьи, картина не столь радужная; свои деньги семья замораживает в вещах, которые, мгновенно переходя в разряд  б/у (бывших в употреблении), стремительно теряют свою ценность. Плюс изменчивость моды, разнообразие вкусов, повреждения и износ при эксплуатации, и в результате квартира с ремонтом никогда не дорожает на стоимость ремонта, не говоря уж о потраченных нервах и сопутствующих хлопотах. Так что, ремонт собственной квартиры, это не вложение денег, а их расходование. Кажется, мы повторяем ошибку Эллочки Щукиной (Людоедки) из бессмертных «12 стульев», ввязавшейся в бесперспективное соревнование с дочкой американского миллионера Вандербильда.  Только мы соревнуемся с богачами «местного разлива». Они – мраморные колонны, мы – пенопластовые; они – дубовый паркет, мы – искусственный ламинат; они – мебель из дерева, мы – из плиты МДФ «под дерево»; они – английские камины, мы – электрические имитаторы. И так далее. Главный лозунг: «Чтоб не хуже, чем у людей». Причин такого положения, -  две: завистливое подражательство и финансовая неграмотность. Если уж подражать, то – причине, а не следствию. Богатые люди создали (купили, украли, отобрали, заработали) активы, прибыль от которых вкладывают в свое жилье, а мы вкладываем в него свою зарплату, не имея активов вовсе. А ведь активами богатство семьи и измеряется.

АКТИВ – ПАССИВ.

Сначала мы должны купить актив. Если денег не достает, их надо взять взаймы у банка. И даже, если денег достаточно, их все равно надо взять взаймы у банка. Почему такой долг, в отличие, например, от кредитов на ремонт, считается хорошим, я уже писал неоднократно, а сейчас скажу коротко.  Потому что его должна оплачивать аренда купленной недвижимости. Для торговых и офисных помещений это возможно, а для жилых, вряд ли. Считать надо в каждом конкретном случае отдельно. Сегодня банки почти не кредитуют, но «почти» не означает «нет», а цены на  недвижимость продолжают падать. Надо писать бизнес-план, убеждать банк в его выполнимости и искать подходящий объект. В этом деле, банк вполне может быть нашим союзником; ему тоже надо куда-то пристроить свои деньги. Но себя придется показать во всей красе. Если она есть. Если нет, надо учиться; это дело – наживное. Можно поискать и других, небанковских инвесторов, но и их наша «краса», то есть, знания, энергия и способности, будет интересовать в первую очередь.

И вот когда актив станет приносить пассивный доход, можно подумать о покупке и благоустройстве пассива, да и то не сразу. Кто хочет жить лучше других, должен некоторое время отсутствие комфорта перетерпеть; для кого главное, - быть «не хуже других» или «как все», все время будет оставаться в роли догоняющего собственную тень.

НАДЕЖНОСТЬ.

Недвижимость – это реальный материальный актив. Его можно увидеть, потрогать, сфотографировать и показать всем остальным. А также – продать, сдать в аренду, заложить в банк, подарить и завещать наследникам. Продавать подобный актив рекомендуется только с целью покупки на вырученные деньги еще большего или еще лучшего актива. Сдать в аренду его можно всегда; цена может расти или падать, а спрос будет. Получить кредит в банке легче всего именно под залог недвижимости, а банкиры кое-что понимают в надежности активов. Это надо использовать обязательно. Или покупаем недвижимость в кредит, что предпочтительнее (ставки ниже), или кредит берем уже после покупки, и направляем его на покупку следующего объекта.

Подарить можно, но для целей создания капитала, разумнее заблокировать дарение наследниками. Сделать это можно в завещании. Там же можно запретить продажу, определить уровень арендной платы и порядок ее использования, указать как часто и на какую сумму должен проводиться ремонт, в какой компании страховаться и так далее.

Без страховки тоже не обойтись. Она защитит от тех немногочисленных и маловероятных рисков, которые все-таки есть: пожар, взрыв, затопление, падение летательных аппаратов и тому подобное. Маловероятные риски и стоят недорого. Разумно обязать сделать это арендаторов, тогда к нашей собственности они будут относиться более рачительно.

ДОХОДНОСТЬ.

Она может быть разной, в зависимости от рыночной ситуации, но она будет всегда. Сделав необходимые ремонт, перепланировку, оборудовав помещения полезными техническими приспособлениями и мебелью, доходность можно повысить. Тут необходимо планирование и расчет, все вложения должны окупаться. А самое приятное то, что доходность может быть постоянной и непрерывной. Наверное, стоит сказать пару слов о налогах. Подоходный налог в некоторых случаях можно и не платить. Это если об аренде никто не знает. Но нервы и спокойствие дороже. Опять же, если вдруг с арендаторами возникнут судебные разбирательства, то они получат дополнительный аргумент для суда и дополнительный рычаг давления на нас. Можно зарегистрироваться частным предпринимателем и платить ежемесячные 200 гривен единого налога. Он будет оправдан в случае, если взимаемая нами арендная плата превысит 1 350 гривен в месяц. Много ли это? Нет, конечно. Неужели мы затеяли весь этот разговор о семейном капитале ради получения пары тысяч в месяц? Наш пассивный ежемесячный доход должен составлять никак не меньше 10 000 гривен, хотя начинать нам, возможно, придется и с меньшей суммы. Кроме налогов, наши доходы будут уменьшать коммунальные платежи и расходы на ремонт. За електроэнергию, по установившейся традиции, платят сами арендаторы. А все потому, что есть счетчик. Следовательно, надо установить счетчики на газ и воду, за которые и заплатит тот, кто ими пользуется. Отопление и квартплата остаются за нами. Поскольку вся коммуналка имеет тенденцию дорожать, надо или учесть это в арендной плате, или переложить на арендаторов все коммунальные платежи полностью.

ЛИКВИДНОСТЬ.

Очень хорошо, что слишком быстро недвижимость не продается. Меньше будет соблазнов использовать ее не по назначению. Продажа с целью новой покупки может быть спланирована заранее, а другие нам и не нужны.

УГРОЗЫ.

Они есть. Потому, что пресловутый жилищный вопрос портил, портит и всегда будет портить нас всех. Это создатель семейного капитала может быть более или менее спокоен за его цельность, а о его наследниках так уже не скажешь. Семейные скандалы, разводы, суды, дележка имущества, – не такая уж редкость. Придется принимать юридические меры к тому, чтобы все члены семьи имели права владеть и пользоваться, но никто не имел исключительного права распоряжаться. Я не юрист, и тонкостей этого дела никому не открою; но думаю, что постараться максимально учесть все риски, можно.

На Западе распространены специальные трасты, в которые семья может переместить все свои активы, доверив управление ими специалистам. На трастовое имущество нельзя наложить арест, продать за долги и отобрать по суду. В наших условиях чем-то подобным может стать ООО (общество с ограниченной ответственностью) или ЧП (частное предприятие). Кстати, это – те схемы, которые дают преимущества богатым и перераспределяют финансовые ресурсы страны в их пользу. Наемный работник из заработанной зарплаты сначала платит налоги, а оставшуюся сумму пускает на потребление; владелец же юридического лица из заработанного дохода сначала вычитает все затраты, а из того, что останется (если останется) платит налоги. Правда, наша налоговая система не дает слишком уж разбежаться в этом направлении, но в будущем подобное положение все равно будет меняться.

ПРОДОЛЖЕНИЕ СЛЕДУЕТ.

В следующем номере «Горожанина» мы перейдем к совсем другому типу актива, - НПФ (негосударственному пенсионному фонду) и рассмотрим совсем другой способ создания капитала семьи. Потом будут бизнес и накопительное страхование жизни, а потом я приглашаю тех, кто захочет пообщаться на эту тему с большим практическим уклоном в Севастополь. Три дня (22, 23 и 24 мая) мы посвятим как отдыху на море и экскурсиям по местным достопримечательностям, так и семинарским занятиям о способах создания  капитала семьи. Помогут нам в этом наши крымские друзья и коллеги. По моим предварительным расчетам, все получается достаточно качественно и недорого. Звоните, договоримся.

Архив: 07.05.2009.

Опасно ли инвестировать?

                                           

Есть мнение, что - таки да, опасно. Я охотно с ним соглашусь и даже продолжу: опасно играть со спичками, купаться в реке, ездить на мотоцикле и есть на ночь свежие помидоры.  Жизнь, -  вообще опасная штука; от нее, как известно, умирают.

Так то оно – так, граждане дорогие, но не ставим ли мы все с ног на голову? Может быть, опасно не уметь обращаться со спичками? Может быть, опасно не научиться плавать? Может быть, опасно не знать правил дорожного движения? Может быть, опасно не соблюдать режим питания?

Вот именно, опасно быть неучем, и жить по принципу Чеховского «Человека в футляре»: «Как бы чего не вышло?!».

ЮБИЛЕЙНЫЕ ХЛОПОТЫ.

Вот уже два года и один день (с 12 марта 2006 года) наша рубрика «Финансист» и занимается тем, что, вспоминая того же Чехова, по капле выдавливает из голов  финансовую безграмотность и страх, порождаемый этой безграмотностью. В первую очередь, должен признаться, это касается автора, но и читателям кое-что достается. Новые читатели появляются постоянно, но я иду вперед и не могу повторять одно и то же по несколько раз. Поэтому, тем, кто включился недавно, что-то может показаться сложным. Но для них есть архив в Интернете.

Что касается инвестирования, то при всей кажущейся или реальной его опасности, не инвестировать во много раз опаснее.

Об этом была моя прошлогодняя статья.  Вот – ее фрагмент.

                        КВАРТИРА – КАПИТАЛ?

Глупо отрицать очевидное: конечно, - капитал. Но если вы в ней живете, то это – капитал пассивный, не приносящий деньги в ваш карман, а наоборот, вынимающий их из него. Вы же не станете отрицать ежемесячные и ежегодные затраты на оплату коммунальных услуг и ремонт?

Я знаю несколько путей превращения этого пассивного капитала в активный.

1.  Продать квартиру, деньги инвестировать (банк, кредитный союз, страховая компания, НПФ, ПИФ и т. п.), а для себя арендовать другую. Аренда квартиры ценой 80 000$ обойдется в 400$, а в кредитном союзе при 24% годовых, вы будете ежемесячно получать 1 600$. Чистый  доход составит 1 200$. А зарплата у вас, какая?

К минусам отнесем ваше психологическое состояние (страх, неуверенность и проч.), а к плюсам – мобильность, свободу в выборе района и дома,  дополнительное время.

Если доход  оставлять в кредитном союзе, то через шесть лет будете иметь 190 000$ и сможете купить пару таких квартир. Думаете, цена сильно вырастет? Тогда, через семь лет получите 257 000$. Опять мало? Миллион долларов будет через 12 лет. Стоит ли ради этого пожить в съемной квартире? Решать – вам.

2. Взять в банке кредит под залог своей квартиры и вложить его в тот же кредитный союз или другую инвестицию под сопоставимый процент. Если вам дадут тысяч пятьдесят долларов, выплаты по кредиту составят 700 $, а доход – 1 000 $. Чистая прибыль – 300$ в месяц, которые можно реинвестировать или использовать, как добавку к зарплате. Волнений все равно не избежите, но степень их будет гораздо меньше.

3. Обменять свою квартиру на другую, -  меньшей площади или - в менее престижном районе, а доплату вложить в активы, приносящие доход. Каждая тысяча долларов доплаты, вложенная в кредитный союз, принесет вам 20$ ежемесячно.

4. Сдать свою квартиру в аренду за 400$, а снять другую, похуже за 300$. Так себе вариант, как по мне; но право на существование имеет.

5. Заключить договор пожизненного содержания с инвестором и получать ежемесячно ту сумму, о которой сумеете договориться. Квартира, в конце концов (после вашей смерти), достанется не вашим наследникам, а инвестору, но зато, безбедное существование вам гарантировано до последних дней жизни.

КРАМОЛА.

Когда эта статья попала в мою Интернет-рассылку, завязалась дискуссия с читателями, один из которых назвал мысли, изложенные в ней крамольными и социально опасными. Цитирую.

1.  Вы приводите ставку в 24% годовых. Эта ставка есть у Вас. Начинающему ( а ведь именно на таких рассчитана Ваша рассылка) , для того, чтобы собрать реально работающий портфель на 24-25% понадобится год изучения вопроса. Причем за этот год, опять же все изменится.

2.  Вы описываете как сущую безделицу возможность продажи квартиры и вложения денег в банк ( ПИФ и.т.д ) с последующим переездом в арендованную. У меня вопрос : какая у Вас семья и как часто Вы меняли квартиру? Знаете ли Вы, что такое переезд? Что такое - каждый день приходить в ЧУЖУЮ квартиру? Что такое - КАЖДЫЙ день сидеть и ждать, что постучит хозяин квартиры и потребует досрочного расторжения договора аренды (а если он еще и выплатит деньги за досрочное расторжение, знаете ли Вы что такое носиться, высунув язык по агентствам и быть готовым взять ВСЕ, ЧТО УГОДНО, т.к. есть замечательная перспектива уже завтра ночевать на улице с детьми и старенькой мамой)? Я читал, что в своей статье, Вы вольготно относите этот страх просто к "минусам". Скажите, Вы когда-нибудь лично его испытывали?

3.  Менее крутые по своей сущности варианты с обменом на меньшую квартиру тоже весьма достойны. Не хотели бы Вы ради будущего благополучия жить в однокомнатной хрущобе на Петровского вместо полногабаритной трешки на Победе-6? Или поиграться со снятием внаем этой хрущобы со сдачей своей трешки дороже?
Суть вот в чем.
4.  Вы - успешный состоявшийся бизнесмен. И для Вас деньги имеют уже совсем другую цену, чем для того человека, который читает Вашу рассылку ради того, чтобы подсобрать денег на спокойную старость и на обучение детям. Хотя бы в Киеве, а не в Гарварде.
Именно потому, что Ваше финансовое состояние вполне благополучно, Вы имеете возможность смотреть на такие материальные активы как квартира, исключительно с точки зрения инструмента, приносящего доход. Обычный человек, который читает Вашу рассылку, и которому собственно Вы ее и адресуете, в 99% случаев так делать не может. Мало того. Он так делать НЕ ДОЛЖЕН! Т.к. риск для него при непродуманных действиях, чрезвычайно велик. Вы же своими словами фактически даете толчок к совершению этих действий.
Если рассматривать всех, кого эта статья затрагивает, я бы разделил их на две группы.
1-я это те, для кого стоимость квартиры слишком высока и возможность заработка на ней не перекрывает риска потери средств.
2-я это те, для кого дивиденды, полученные при реализации даже самого выгодного способа работы с квартирой ( продажа, переезд в арендуемую с инвестированием всех средств в высокодоходный ПИФ ) не стоят того, чтобы с этим заморачиваться.
Теперь скажите, какой был смысл в Вашей статье? Кому она была направлена?
В ней не хватает последнего абзаца. Я бы выделил его жирным шрифтом и озаглавил "ПОЧЕМУ ЭТОГО НЕ НАДО ДЕЛАТЬ!"

БЕЗ ЭМОЦИЙ.

По-видимому, автор этого письма – не бедный человек. Возможно, материальное благополучие ему досталось даром или – по наследству. В таком случае, ему, действительно, комфортнее из своего футляра не высовываться и ничего не делать, но это – скорее исключение из правил, чем само правило. Обычно, ради достижения успеха, чем-то приходится жертвовать, и в процессе  этого достижения, - что-то неизбежно терять. В любом случае, понадобится выйти из привычной «зоны комфорта» и некоторые вещи в своей жизни изменить. Чтобы выйти, надо знать куда; чтобы изменить, надо знать что. Истории большинства успешных людей имеют нечто общее: все они знали, чего хотели. Как же узнать, чего вы хотите, чего хочет ваша душа? Как узнать, любите ли вы трюфели? Я, например, не знаю. Как приготовить яичницу, не разбив яйцо? Ответ очевиден: чтобы делать, надо знать; чтобы знать, надо делать. Замкнутый круг? Есть, правда, чужой опыт. Кто-то рассказал вам, что трюфели замечательно вкусные. Теперь вы тоже их любите? Сомневаюсь. Нет, теперь вы тоже хотите их попробовать. Если желание достаточно сильное, вы их из-под земли достанете, а если вас «и дома неплохо кормят», то вы придумаете историю на тему «ПОЧЕМУ ЭТОГО НЕ НАДО ДЕЛАТЬ!»  Как это виртуозно сделал мой уважаемый оппонент.

Я же, в отличие от него, - тот, кто рассказывает вам, что трюфели замечательно вкусные, хоть и дорогие.  Кого хотите слушать?

И ВЫ – ПРАВЫ.

Мой читатель, по-своему, прав, и ошибается лишь в некоторых деталях.

 1. Например, и с моими статьями, и без них, о ставке в 24% годовых знают несколько тысяч вкладчиков одного из кредитных союзов Днепропетровска. И уже сегодня успешно пользуются ею, а не изучают годами.

2. Например, я менял квартиры и города девять раз, что для офицера совсем не редкость, но не зацикливаюсь на давнишних проблемах, и вспоминаю об этом без патетики и надрыва.

3. Например, мои друзья, - супружеская пара из клуба инвесторов, успешно сдали малогабаритную двушку на Гоголя за 850 долларов, а сняли  полногабаритную трешку на Кирова  за 400 долларов.  И после прохождения моего семинара планируют пересдать свою, уже по другому, за 1200 долларов. И сдадут, я уверен. Потому что они живут по вышеприведенной схеме: делать – знать – делать, и не попадают, поэтому ни в одну из двух групп, приготовленных для них моим оппонентом. Более того, через год-два они обратят внимание на старушку, одиноко живущую по соседству, и обеспечат ей пожизненное содержание в обмен на жилплощадь.

А может, и года не понадобится; достаточно будет этой статьи и небольшой консультации. Кстати, вы можете придти в наш клуб, и  познакомиться с ними лично. Как обычно, среда 18.00, суббота 10.00 в областной библиотеке на Савченко,10. Плюс бесплатный семинар «Своя пенсия» в среду с 15.00 до 17.00.

4.  Хоть я и занимался бизнесом, успешным и состоятельным бизнесменом не стал. Успех мне принесли инвестиции. Может быть, потому, что я сначала посмотрел на них с точки зрения актива, а уж потом получил доход.  Но не наоборот. Именно поэтому, мой путь легко повторить каждому.

Но мой читатель прав в целом: ЭТОГО НЕ НАДО ДЕЛАТЬ НИКОГДА. С маленьким дополнением: ЕСЛИ ВЫ НЕ ХОТИТЕ ИЗМЕНИТЬ СВОЮ ЖИЗНЬ К ЛУЧШЕМУ.

ИЗМЕНИТЬ, НЕ МЕНЯЯ?

Миллионы бедных людей в разных странах денно и нощно (и безуспешно) бьются над вопросом, КАК? Как изменить свою жизнь, ничего не меняя? Странно: кто им сказал, что это возможно? Кажется, я знаю.  Это богатые предлагают им не рисковать, еще больше и упорнее работать, экономить, но жить в долг, и ни в коем случае не покидать свое беличье колесо – источник богатства богатых. Это – очень убедительное предложение. Оно тиражируется в газетах и журналах, звучит с экранов телевизоров и политических трибун. Его, как заклинание, повторяют финансовые консультанты: «Главное, - ни преумножить; главное, - не утратить». Ну, как тут не вспомнить библейскую притчу о таланте, закопанном нерадивым рабом в землю из страха его потерять? Финал этой истории припоминаете? А вывод из нее? Не буду повторять, перечитайте сами.

ПО ЩУЧЬЕМУ ВЕЛЕНЬЮ?

Да, мне жаль бедных людей. Но я не могу накормить их пятью хлебами и двумя рыбами. Зато я знаю, как изготовить снасти, и несколько способов лова.  И я, действительно, могу смотреть на удочку с точки зрения инструмента, приносящего доход. Откройте глаза, берите мои знания и делайте, предлагаю я. Ради себя, ради любимой жены, маленьких детей и старенькой мамы. Ради будущих поколений своей семьи. Не беда, что будут ошибки и потери; конечный успех все окупит и оправдает.

 Но тут появляется мой оппонент и говорит совсем другое.  А вы знаете, как не хочется рано вставать? Как страшно идти к морю по темноте? Какая холодная и мокрая вода? Как раскачивается лодка, и тревожно скрипят уключины весел? Как переживают любимая жена, маленькие дети и старенькая мама? Ловить рыбу опасно! Никогда, никогда не ловите рыбу!

Что ж, я сочувствую и готов поверить. Но кушать, по-прежнему хочется. Как не надо делать, мы услышали. Но какой от этого прок, и как надо?

Впрочем, выбор, все равно – за вами.

Продолжение следует?

     Архив: 13.03.2008.

P.S. Сегодня. 18.07.2016 года, я намного спокойнее того времени и не буду отвечать на отповедь читателя своей собственной отповедью. Теперь я знаю, что мой читатель вовсе не оппонент, а партнер; вместе с ним мы ищем истину в достаточно сложном вопросе. Сталкиваясь наши агрументы, высекают искру  между двумя потенциалами. Это и есть энергия, без которой невозможно развитие, успех, достижение мечты.

В противном случае, каждый из нас тихонька сидел бы в своем углу ринга со своей правдой. Оба с довольным видом, гордились бы своей позицией, обзывая чужую идею, -  недалекой и пустой, без малейшего интереса зрителей, без их активного развития, без изменения самого себя и окружаюшей действительности. Без развития!!!

Аргументы моего партнера, заслуживают самого серьезного отношения и рассмотрения. Давайте это и сделаем, чтобы выявить свою собственную позицию в личных конкретных условиях жизни. Учесть все плюсы и минусы, сравнить их между собой и выбрать свой самостоятельный, единственно правильный путь. И буде уже не два старых, а множество новых различных путей. Кто хочет присоединиться к этому разговору, – прошу милости.

ПРОДАВАТЬ ИЛИ ПОДОЖДАТЬ ЕЩЕ?

                   

Квартира, - самый значительный (порой единственный) капитал большей части наших семей. Как распорядиться эти капиталом с наибольшей эффективностью? Вопрос – непростой. Чтобы ответить на него, нужны специальные знания; обычный житейский здравый смысл может и подвести.

____________________________________________________________

Рассматривая таблицу с ценами на квартиры, многие читатели вольно или невольно примеряют ситуацию на себя. «Как мы разбогатели за последние годы!», - радуются одни.  «Нам уже никогда не стать владельцами собственной квартиры», - огорчаются другие.

Если признавать теорию о материализации мыслей, первые будут автоматически богатеть и дальше, а вторые продолжат все дальше удаляться от отдельной квартиры.

Но не все так просто: кроме мыслей есть еще и действия; согласно украинской поговорке, только „дурень  думкою багатіє”. Поступим умнее и поговорим о действиях.

                        КВАРТИРА – КАПИТАЛ?

Глупо отрицать очевидное: конечно, - капитал. Но если вы в ней живете, то это – капитал пассивный, не приносящий деньги в ваш карман, а наоборот, вынимающий их из него. Вы же не станете отрицать ежемесячные и ежегодные затраты на оплату коммунальных услуг и ремонт?

Я знаю несколько путей превращения этого пассивного капитала в активный.

1.  Продать квартиру, деньги инвестировать (банк, кредитный союз, страховая компания, НПФ, ПИФ и т. п.), а для себя арендовать другую. Аренда квартиры ценой 80 000$ обойдется в 400$, а в кредитном союзе при 24% годовых, вы будете ежемесячно получать 1 600$. Чистый  доход составит 1 200$. А зарплата у вас, какая?

К минусам отнесем ваше психологическое состояние (страх, неуверенность и проч.), а к плюсам – мобильность, свободу в выборе района и дома,  дополнительное время.

Если доход  оставлять в кредитном союзе, то через шесть лет будете иметь 190 000$ и сможете купить пару таких квартир. Думаете, цена сильно вырастет? Тогда, через семь лет получите 257 000$. Опять мало? Миллион долларов будет через 12 лет. Стоит ли ради этого пожить в съемной квартире? Решать – вам.

2. Взять в банке кредит под залог своей квартиры и вложить его в тот же кредитный союз. Если вам дадут тысяч пятьдесят долларов, выплаты по кредиту составят 700 $, а доход – 1 000 $. Чистая прибыль – 300$ в месяц, которые можно реинвестировать или использовать, как добавку к зарплате. Волнений все равно не избежите, но степень их будет гораздо меньше.

3. Обменять свою квартиру на -  меньшей площади или - в менее престижном районе, а доплату вложить в активы, приносящие доход. Каждая тысяча долларов доплаты, вложенная в кредитный союз, принесет вам 20$ ежемесячно.

4. Сдать свою квартиру в арену за 400$, а снять другую, похуже за 300$. Так себе вариант, как по мне; но право на существование имеет.

5. Заключить договор пожизненного содержания с инвестором и получать ежемесячно ту сумму, о которой сумеете договориться. Квартира, в конце концов (после вашей смерти), достанется не вашим наследникам, а инвестору, но зато, безбедное существование вам гарантировано до последних дней жизни.

Такие вот незамысловатые способы превращения пассивов в активы существуют сегодня на финансовом рынке. Цифры я привел приблизительные; они могут быть как меньше, так и больше, в зависимости от конкретной ситуации и ваших психологических особенностей.

                  ТАК ПРОДАВАТЬ ИЛИ НЕТ?

Есть, над чем подумать. Возможно, май – это последний срок продажи по нормальной цене. Дальше – застой и снижение, если не обвал. Да, осенью цены снова могут подрасти, но это – не факт. Давайте возьмем в руки калькулятор и сравним два варианта наших действий.

Вариант №1.

Квартира стоит 80 000$, но по этой цене никто не покупает. Снижаем цену до 75 000$  и продаем в мае. Вырученные деньги помещаем в кредитный союз под 24% годовых с ежемесячной капитализацией. Туда же кладем сэкономленные 100$ коммунальных платежей.

Июнь: 75 000 + 2% = 76 500 +100 = 76 600;

Июль: 76 600 + 2% + 100 = 78 232;

Август: 78 232 + 2% + 100 = 79 897;

Сентябрь: 79 897 + 2% + 100 = 81 595;

Октябрь: 81 595 + 2% + 100 = 83 326;

         Ноябрь: 83 326 + 2% + 100 = 85 100.

Вариант №2.

        Цену не снижаем, ждем осени и своего покупателя. Чтобы хоть как-то выиграть по сравнению с первым вариантом, в ноябре надо продать квартиру на 14% дороже, чем в мае: 75 000 + 14% = 85 500.

        Сумеете? Тогда рискуйте. Я бы не стал. На мой взгляд, велика вероятность того, что в ноябре цены не вырастут вовсе; и тогда вы потеряете 10 000.

        Многое зависит от вашей стратегии инвестирования. В разных инструментах и доход будет разный, а значит, и цифры будут отличаться: в банке сможете получить к ноябрю только 80 000, а в инвестиционном фонде – и  90 000 не предел.

        Пока большинство продавцов ведут себя не просто по второму варианту, а еще жестче: глядя друг на друга, постоянно повышают цену продажи. Не думаю, что это – разумно.

        Архив: 10.05.2007.

МАХНЕМ НЕ ГЛЯДЯ?

                                 

Рынок обмена квартир, совершенно, на мой взгляд, незаслуженно, -  позабыт-позаброшен.  Между тем, до 90% продавцов одновременно что-то подыскивают себе взамен.

        Такую ситуацию создали, скорее всего, риелторы; с одной стороны, один договор мены для них менее выгоден, чем два договора купли-продажи, с другой стороны, он – и более хлопотный. Но мы то хотим исходить из выгоды клиентов; если риелторы тоже о них заботятся (во всяком случае, на словах, это так), то должны и похлопотать.

        Нотариусы проблем в таких договорах не видят и готовы заверять их без проблем. Никаких дополнительных документов при этом не требуется, все – как обычно.

                       КТО ПОМОЖЕТ? «ГОРОЖАНИН».

        В рекламных газетах объявлений об обменах – «как кот наплакал»; народ так поверил уверениям агентов, что даже и не пытается искать подобные варианты.

        Наша газета снова постарается придти к вам на помощь: с этого номера мы начинаем публиковать наряду с вариантами продаж, и объявления об обменах. Звоните со своими предложениями. Для подробной информации места у нас маловато, но главное, -  ваши контактные телефоны, мы дадим. Кроме того, ваше объявление автоматически попадет и на сайт neposrednik.com.ua, с которым мы договорились об обмене информацией.

        Не думаю, что посредники останутся без работы; наоборот, именно здесь должно в полной мере проявиться их умение договариваться и помогать это делать другим. Не секрет, что разнообразные страхи, повышенные амбиции и неправильная оценка состояния рынка отдельными продавцами и покупателями, существенно затрудняет достижение согласия сторон. Хорошие риелторы всегда помогут «разрулить» сложную ситуацию в отношениях, побудят стороны к взаимным уступкам и помогут им в объективной оценке разных объектов недвижимости.

        Даже искушенные в переговорных процессах политики, как мы видим, иной раз не могут обойтись без независимых и доброжелательных посредников; что ж говорить о ранимых и обидчивых, не слишком избалованных радостями бытия, наших рядовых согражданах?

        Совсем нелишне, как продавцу, так и покупателю, будет иметь своего юриста, адвоката (то есть, защитника своих интересов), в сделке мены. Привлечь их к сотрудничеству можно на любом этапе, но и плату они должны получать за конкретные действия, будь то объективная оценка квартиры, подбор вариантов обмена, показ подходящих объектов или помощь в сборе документов. И – не в процентах от стоимости, а – в зависимости от затраченных времени и усилий. По прейскуранту услуг.

        С прейскурантом каждый участник сделки знакомится заранее  и сам решает, что он может выполнить сам, а что хочет поручить адвокату. Кстати, хочу вас заверить, что слухи о чрезмерной дороговизне юридических услуг сильно преувеличены; во всяком случае, ни в какое сравнение с риелторскими процентами они не идут. Конкретный адрес я подскажу вам чуть позже.

 Не исключено, что нормальные люди сумеют обойтись без посредника и договориться  самостоятельно, найдя подходящий вариант с помощью нашей газеты, например; а юридические тонкости им разъяснят юрист и нотариус.

                                   ИЩЕМ ОБМЕН.

        Итак, вы хотите продать одну квартиру, а купить другую.   Во-первых, хочу сказать, что само по себе, это -  уже  мудрое решение, позволяющее устранить многие проблемы. Например, такие:

1.  Уменьшение коммунальных платежей.

2.  Превращение лишних метров в наличные деньги.

3.  Извлечение финансовой выгоды из смены престижного района проживания на менее дорогой.

4.  Уменьшение затрат (временных и финансовых) на дорогу к месту работы и обратно.

5.  Приближение к родителям и другим родственникам, особенно, если они нуждаются в вашей помощи.

6.  Объединение семей, а также разъезд при разводе или создании новой семьи.

7.  Вложение денег в привлекательный объект недвижимости.

8.  Расширение жилплощади при увеличении семьи или росте благосостояния.

Сегодня такие или подобные проблемы присутствуют во многих семьях, но не многие решаются на решительные действия по их устранению. Боятся многого: перемен, новых районов и соседей, переездов, приравнивающихся к пожарам, смены привычек, но в том числе, боятся, и быть обманутыми.

Не без оснований, по правде говоря, боятся; мой опыт работы в агентстве недвижимости еще раз показал нацеленность посредников на получение прибыли любой ценой, в том числе и -  в ущерб интересам клиентов.  Клиенты отвечают недоверием, подозрительностью и попытками ответного обмана.

Быть может, мне попалось плохое агентство? Может быть, хотя его руководители на всех углах кричали о своей исключительной честности. Впрочем, дело, скорее всего не только в людях, но, главным образом, -  в сложившейся системе работы. В этой стае никто не хочет быть «белой вороной».

Если кто-то знает риелторов, работающих иначе, подскажите мне, и я с удовольствием перейму их опыт. Тем более, что, по-видимому,  мне самому придется создать именно такое, честное агентство и практически доказать, что и в этом деле выгода может быть взаимной. Так что, приглашаю всех, кто хочет работать честно и прозрачно в будущий коллектив. С опытом и без опыта, с образованием и без.  Пол, возраст, профессия, семейное положение и прочее значения не имеют. Лишь бы человек был хороший.

 А еще один источник страха –  элементарное незнание, я уже неоднократно говорил об этом, а что учиться никогда не поздно, вы и сами знаете. Так что, подписываемся на «Горожанин», посещаем «Школу украинского миллионера», читаем книги и журналы, которые рекомендуются на ее занятиях.

Ну, и позвольте – несколько советов.

1.                 Подайте свое объявление об обмене в «Горожанин» по телефону 785-84-68.

2.                 Звоните по объявлениям о продаже и спрашивайте продавцов, нет ли у них желания обменяться на вашу квартиру.

3.                 Закажите рекламную кампанию нормальному риелтору: тому, который сумеет предложить вам лучшие условия.

4.                 Если нормального риелтора не найдете, подождите чуть-чуть, и его найдем мы (вижу, что придется этим заняться).

    ЕДИНАЯ БАЗА ПРОДАВЦОВ И ПОКУПАТЕЛЕЙ, ГДЕ ОНА?

Такая база очень нужна  всем участникам рынка. Любой продавец мечтает о том, чтобы о его квартире мгновенно узнал весь город; любой покупатель мечтает увидеть  все выставленные на продажу квартиры, в одном месте и в одно время; любой риелтор мечтает иметь полный список продавцов и покупателей в своем районе. В чем же дело, почему таких списков до сих пор нет? А дело – в недоверии риелторов друг к другу, что лишний раз подтверждает их пресловутую «честность». О каком «купеческом слове», о каком «слове бизнесмена» можно говорить в этой среде? Да они в одну общественную организацию для защиты своих же интересов объединиться не в состоянии; насоздавали  «карманных» структур и конфликтуют теперь между собой,  а  большая часть посредников, – и вовсе, каждый сам за себя.

Если весь спрос и все предложения будут  в одном месте, начнется  конкуренция цен и качества работы. Но, по-видимому, честная конкуренция кого-то страшит. Вот и вводятся в заблуждение покупатели, видя сплошь и рядом объявления о продаже несуществующих квартир с явно заниженными ценами.         Попробуйте позвонить по такому объявлению, и вам ответят, что эту квартиру ну, вот прямо сейчас  продали или должны продать, и предложат оставить телефон для последующего подбора вариантов. С такими хитростями  добываются телефоны покупателей.

Искусственные трудности создают не только риелторы. ЖЭКи, коммунальные службы, опекунские советы, МБТИ, другие государственные органы понимают, что деваться продавцу некуда, а значит, он будет платить и двойную, и тройную цену за каждую справку и подпись. В этом – еще одна причина завышения цен; ведь в конечном итоге, все оплачивает покупатель.

Многие риелторы поняли (и совершенно правильно поняли), что, оказывая услугу продавцу, надо брать за это деньги. И берут, застой на рынке позволяет это делать. Но при этом расходы покупателя ничуть не уменьшились, зато почти вдвое выросли доходы риелторов.

Ограниченность газетных площадей в «Горожанине», не позволяет нам разместить в нем полную базу всех продавцов и покупателей, но это будет сделано на специальном сайте в Интернете. Кто заинтересован в сотрудничестве, обращайтесь. Наряду с телефонами продавцов, будут опубликованы координаты посредников, владеющих эксклюзивным правом представления продавца.

Вот только хочу еще раз предупредить продавцов: не спешите отдавать это право ловким  краснобаям-убалтывателям, если оно не подкреплено совершенно конкретными с их стороны обязательствами и, на случай  невыполнения оных, - ощутимыми штрафными санкциями.

        ВОПРОСЫ – К ПРОДАВЦАМ И ПОКУПАТЕЛЯМ.

Не будем всех собак вешать на риелторов; другие участники рынка, тоже  -  наши люди: они и хитрят, и вредничают, и обманывают и, вообще, сами не знают, чего хотят.

ПРОДАВЦЫ избалованы длительным ростом цен, который давал им возможность диктовать свои условия, как покупателям, так и риелторам. Увещевать их было бы бесполезно, но к счастью, рост цен остановился, что вынуждает их быть более сговорчивыми и уступчивыми.

Мои советы продавцам – следующие:

1.                   Оценивайте свою квартиру более объективно; сравнивая ее с подобными, учитывайте разницу в расположении, этажности, состоянии, окружающей среде и еще массу факторов, которые вам подскажет грамотный риелтор.

2.                   Прибавляя к цене квартиры стоимость ремонта, учитывайте, что по большому счету, никому он не нужен; каждый покупатель желает отделывать ее по своему вкусу. 

3.                   Учитывайте давность ремонта. Автомобиль, покинувший территорию автосалона, тут же теряет в стоимости 15%; то же самое и с ремонтом. Пятилетний паркет, например, глупо оценивать как новый и в сегодняшних ценах.

4.                   Не выражайте в денежных единицах хлопоты и нервы, которых, помимо денег, стоил вам ремонт; покупатель квартиры не имеет к этому никакого отношения.

5.                   Если вы не пускаете в квартиру риелтора без покупателя, вы не хотите ее продать.

6.                   Не думайте, что после одного вашего объявления в «Авизо», все тут же узнают об этом и «завалят»  вас предложениями; организовывайте настоящую рекламную компанию вместе с выбранным вами риелтором.

7.                   Не заключайте эксклюзивных договоров и никому не передавайте никакие документы (разве что – копии).

Изучите любой предложенный вам договор вместе с юристом.

8.                   Выставляйте реальную цену; если накинете несколько тысяч «для торга», до самого торга дело может и не дойти; вам даже звонить не будут.

9.                   Погашения задолженностей, сбор справок и т. п., - это ваши проблемы; риелтор может эти вопросы решить, но – за отдельную плату.

10.               Подавайте документы в МБТИ заранее, не дожидаясь покупателя. Даже повторная процедура (если не уложитесь в три месяца) обойдется вам гораздо дешевле, чем ускорение за деньги.

ПОКУПАТЕЛИ настолько пугливы, что способны вывести из себя почти любого риелтора, не говоря уж о продавце. Обращаться к юристу они боятся из-за его, якобы, дороговизны, зато в своих действиях руководствуются слухами и мнениями  непрофессиональных знакомых.

Очень редко они имеют четкие представления об объекте поиска, заведомо завышают свои требования и без всяких оснований сбивают цену. Многие любят бесплатные экскурсии по чужим квартирам в поиске несуществующего «идеала», не обязательны, легко опаздывают, а то и вовсе не приходят на встречи; при этом безбожно врут, как школьники.

Ходят на показы, не имея реальных денег и возможности дать задаток; ищут новую квартиру, не продав (не взяв задатка) старую; нередко пытаются обмануть риелтора, договорившись напрямую с продавцом понравившейся квартиры.

Свой рецепт, как бороться с такими покупателями я уже приводил: показ должен быть платным, а показываемая квартира должна полностью соответствовать критериям покупателя, изложенным письменно. При несоответствии, показ оплачивает риелтор.

Мои советы покупатели получат в следующем номере газеты.

          ШКОЛА УКРАИНСКОГО МИЛЛИОНЕРА.

Очередное занятие 28 апреля будет посвящено недвижимости. Обсудим, как продать и купить; как заработать на перепродаже и сдаче в аренду; поговорим об ипотечном кредитовании и о риелторской работе. Будут новые книги и журналы, а также – ответы на вопросы. Место и время – без изменений: 12.00-14.00, областная библиотека (Савченко,10).

Архив: 20.04.2007.

ЦЕННОСТЬ И ЦЕНА ЭКСКЛЮЗИВА.

                          

Для обычного человека, квартира – товар редкий: иной за всю жизнь ни разу не познакомится с прелестями ее покупки или продажи. К кому обратиться за помощью? Кто подскажет, кто посоветует?  Конечно, -  он.  Ваш риелтор.

Предложи я сейчас за каких- нибудь 50 гривен, провести  трех-четырех часовый ликбез хоть для продавцов, хоть для покупателей квартиры, -  желающих днем с огнем не сыщу.

А явись вам в образе «бескорыстного» и услужливого помощника из славного Агентства Недвижимости «NN», да произнеси  пару приятных словечек из басни «Ворона и лисица», легко положу в карман  несколько тысяч долларов.

 «Неча на зеркало пенять, коли рожа крива», - гласит народная мудрость. На кого обижаться? Мы сами, все вместе заслужили этот рынок недвижимости. Вместе нам его и выправлять, если что не так.

Пока, мы – каждый, сам по себе, по отдельности: продавцы, покупатели, риелторы, инвесторы, спекулянты. А также -  нотариусы, оценщики, банкиры, страховщики, чиновники, депутаты. Причем, единства нет даже внутри каждой из этих групп: каждый соперничает и конкурирует с каждым.

                               ЭКСКЛЮЗИВ.

О нем мечтает каждый агент. Еще бы, ведь это – почти что гарантия получения денег в самом ближайшем будущем. Теперь ни один конкурент из своего или чужого агентства не покусится на  квартиру, которую продаете только вы. Кажется, можно расслабиться; можно забросить все остальные варианты и наконец-то отдохнуть. Ну и что с того, что вы обещали доверчивому продавцу приложить максимум усилий для скорейшей и выгоднейшей продажи его квартиры? Впереди два, а то и три месяца, - успеется.

Можно, конечно, потратить кучу денег и «завалить» рекламой весь город; собственно, ценой именно  такого горячего обещания вы и получили право на этот самый эксклюзив, но зачем спешить? Чему быть, того не миновать. Если покупателю суждено найтись, то он найдется и без всякой рекламы. Только, когда серьезно станут поджимать сроки, придется ускориться и немного добавить. Нет, не денег,  – работы: рассказать о «своей» квартире друзьям-риелторам, дать объявление не только в «Авизо», но и другие газеты, расклеить его в районе продажи.

Почему агент имеет возможность вести себя так некорректно по отношению к покупателю?  Потому что договор изначально несправедлив: все права отдает риелтору, а все обязанности возлагает на продавца. Для вящего спокойствия риелтора, продавец должен передать ему правоустанавливающий документ на квартиру (что уже само по себе и незаконно, и рискованно), а потом ждать, молиться  и надеяться, что у того все получится. Продать квартиру помимо данного посредника теперь уже нельзя, иначе – очень крупный штраф. Насколько крупный? Бизнес, с его «двойной учетной ставкой НБУ», беспробудно отдыхает; - 10% от стоимости квартиры, и ни копейкой меньше.

                               А ЗАЧЕМ?

Более опытные или просто трезвомыслящие продавцы от подобных «благ» решительно отказываются; остальных «цепляют на крючок» такими, например, аргументами:

1.                 Я – ваш преданнейший друг и советчик; без моей помощи вас немедленно обведут вокруг пальца и обманут в изощренной форме мошенники, которых на рынке полным полно.

2.                 Я все брошу, и жизнь положу на  дело широчайшего рекламирования вашей квартиры. Все окрестные улицы, а также центральные районы города будут  сплошь заклеены моими объявлениями о продаже, во всех рекламных газетах наше с вами объявление в жирной рамке будет мелькать чуть ли не на каждой полосе.

3.                  Потенциальных покупателей приводить к вам буду только я; вы будете избавлены от визитов сомнительных личностей, которые ловко прикидываются покупателями.

4.                 Я лично, бесплатно помогу вам подготовить к продаже все необходимые документы и собрать все справки.

5.                 Вы не потратите ни копейки, а после сделки получите от меня в подарок электрический чайник или замечательный набор для эпиляции.

Странно это вам или не странно, но многие продавцы ведутся  как на обаяние агента, так и на обещанную сладкую «халяву»; а то и просто уступают решительному и уверенному напору психологически подкованного риелтора.

«А если за два месяца вы не продадите мою квартиру?», - бывает, спросит ошарашенный таким напором покупатель. «Тогда вы будете иметь полное право разорвать со мной всякие отношения… или продлить их на новый срок», - решительно отвечает агент.

         СТРАННОСТИ ЭКСКЛЮЗИВА.

Иногда с таким договором творятся странные вещи. С продавца берут 5%, к его цене добавляется несколько тысяч долларов, которые после сделки идут  риелтору; предварительный договор заключается на подставное лицо, а затем, в течение 2-3 месяцев ведется поиск настоящего покупателя, но уже на более высокую цену и проч.

Многие риелторы не брезгуют извлекать выгоду из малейшей «слабости» клиента: незнания рыночных цен, низкого уровня образования, правовой безграмотности, слабоволия, беспечности, и т.п. Продавец, согласившийся на эксклюзив, видится им потенциальной жертвой для  дальнейших махинаций.

        Справедливости ради, замечу, что с некоторыми агентствами по поводу эксклюзива можно (и нужно)  поторговаться.  Предложите им такую схему. Риелтор заключает с продавцом предварительный договор на два месяца, передает  задаток и начинает искать покупателя. Найдется покупатель, - сделка купли-продажи проводится с ним; не найдется, - с риелтором.  Если риелтор согласится на ваши условия, значит, он, действительно, - добросовестный (как вариант: цену продажи вы слишком занизили), а не согласится, забудьте о его существовании; добра от такого сотрудничества не дождетесь.

                 ЭКСКЛЮЗИВ БЕЗ ЭКСКЛЮЗИВА.

        Позволю себе предложить новый вариант договора между продавцом квартиры и риелтором. Не в качестве истины, а в качестве основы для обсуждения.

        Риелтор проводит рекламную кампанию в сроках и  объемах, оговоренных с продавцом, который сам ее и оплачивает. Если покупатель будет найден, риелтор получает премию, если – нет, то придется менять цену или стратегию рекламной кампании (или – риелтора). При этом продавцу не возбраняется искать покупателей самостоятельно или через другие агентства. Просто особого смысла в этом нет: ведь он сам выбрал или утвердил рекламный бюджет.

        Как и что делать, знают рекламные агентства; риелтору придется или прибегнуть к их помощи, или освоить эту науку самостоятельно. Медиа-план, график, акты выполненных работ, - все это будет приложением к договору.

        Да, продавцу придется платить, к чему за годы бурного роста цен, он не привык; но времена меняются, это – раз, только так он продаст по максимальной цене, это – два.

        За помощь агента в подготовке документов, сборе справок и погашении задолженностей, продавцу тоже придется платить по отдельному прейскуранту. Риелтор уже не сможет перекладывать эти расходы на покупателя, который все настойчивей требует отчета о своих трех или пяти процентах комиссионного вознаграждения.

        Может ли продавец провести рекламную кампанию самостоятельно? Почему нет, конечно, может. Если у него есть время и соответствующие знания. Или, если он купит у того же риелтора (или специализированного рекламного агентства) подходящий медиа-план с описанием существующих на рынке рекламных носителей, цен, сроков, тиражей, аудиторий.

                        НОВЫЕ РИЕЛТОРЫ, КТО ОНИ?

        Видите, как буквально на глазах, меняется образ риелтора; как  постепенно освобождается он от несвойственных ему функций и концентрируется на более качественном выполнении своих задач; как появляется специализация, расслоение этой профессии на несколько смежных; как повышается роль знаний и профессионализма, и как уходит, отодвигается на второй план манипулирование чувствами и мыслями клиента? Взглянем на это внимательнее.

            1. РИЕЛТОР ПРОДАВЦА И ЕГО ФУНКЦИИ:

а)  оценка продаваемой квартиры (может быть передана профессиональному оценщику);

б)  составление рекламного описания квартиры и публичного предложения о продаже;

в)  подготовка и проведение рекламной кампании (может быть передана специализированному рекламному агентству);

г)  ознакомление потенциального покупателя с описанием квартиры, организация и проведение ее показов, а также – переговоры с покупателем и его риелтором;

д)  участие в подготовке квартиры к продаже (документы, состояние);

е)  подготовка и участие в подписании  предварительного договора;

ж)  подготовка и участие в сделке купли-продажи;

з)  помощь в послепродажных действиях (выписка, освобождение и передача квартиры покупателю);

и)  юридическая помощь (при необходимости) продавцу  на любом из этапов работы (может быть передана юристу).

2.   РИЕЛТОР ПОКУПАТЕЛЯ И ЕГО ФУНКЦИИ.

 а)  составление вместе с покупателем списка его требований к покупаемой квартире;

б)  поиск подходящих вариантов, их просмотр и составление предварительного описания, первичная проверка документов;

в)  подготовка и организация показа выбранной квартиры;

г)  составление подробного описания понравившейся квартиры, ее оценка (может быть передана профессиональному оценщику), торг с продавцом и его риелтором;

д)  подготовка и заключение предварительного договора с продавцом;

е)  юридическая проверка документов на продаваемую квартиру (можно поручить юристу);

ж)  помощь в подборе и получении ипотечного кредита (можно поручить кредитному брокеру);

з)  подготовка и проведение сделки купли-продажи;

и)  страхование имущества, гражданской ответственности и титула (можно  поручить страховому брокеру);

й)  помощь в послепродажных действиях (регистрация сделки в МБТИ, выписка продавца и освобождение им квартиры).

                                      МНЕНИЯ РИЕЛТОРОВ.

Директор АН «Паркер и Оболенский» А. Оганесян:

 Количество негативных отзывов о посредниках на рынке недвижимости, растет с каждым годом. Нами  недовольны клиенты, которые не понимают, за что именно они должны выкладывать большие суммы комиссионных. Массовыми стали попытки неоплаты таких «услуг». Уже мало кто верит «застрахованной ответственности» агентства и его мифическим «гарантиям».  Причина низкого авторитета профессии в нашей стране, -  в неправильных технологиях работы агентств недвижимости.  Мы должны  предлагать прошедшие предварительную юридическую экспертизу, с полным пакетом необходимых документов, готовые к продаже объекты недвижимости, начальная цена которых при этом аргументирована и обоснована,  иначе мы рискуем вообще потерять профессию риелтора, как таковую.

Директор АН «Алмаз-Днепр» М. Москалева:

 В расчетах  стоимости услуг агентства  действительно львиную долю составляет работа по поиску подходящего варианта.  Однако, еще нужен квалифицированный специалист, который мог бы оценить действительно ли предложенная к продаже квартира  стоит таких денег, проанализировал ситуацию с документами на квартиру, узнал сроки, когда объект может быть освобожден, и прочие детали, и только потом предложил бы своему покупателю наиболее подходящие для него  варианты. Вот эта работа и стоит 70 % «риелторской стоимости». 

         Неужели вы на самом деле считаете риелтора не на стороне клиента?  Да, в газетах полно объявлений от риелторов, но только потому, что так сложилось писать еще и об авторе объявления –дорого. Хотя, понятно, что это - игра в «прятки» с покупателем. 

Наше агентство готово менять условия работы в соответствии с современными условиями. Мы предлагаем свои услуги тем, кто сам нашел квартиру, но хочет быть уверенным, что сделке не грозит расторжение. Их стоимость  - 1,5% от суммы сделки.

       Мнения, как видите, - разные, но в одном они сходятся: что-то надо менять. «Перемен, мы ждем перемен», -  пел  Виктор Цой. Это было когда-то; сейчас надо не ждать, а действовать.

            ШКОЛА УКРАИНСКОГО МИЛЛИОНЕРА.

После недельного перерыва, Школа продолжит свою работу в субботу, 21 апреля с 12.00 до 14.00 в областной библиотеке на Савченко, 10. Тема: НПФ – Негосударственные пенсионные фонды, - один из лучших способов обеспечить себе безбедную жизнь в пожилом возрасте. Образцы книг по недвижимости, о который я писал в прошлом номере, будут со мной; желающие смогут ознакомиться.

             Архив: 19.04.2007.