ИНВЕСТИРУЕМ В НЕДВИЖИМОСТЬ.

                          

Со спекуляциями в прошлый раз мы немного разобрались. Надеюсь, не забыли, что особенно хороши они на растущих рынках. А сейчас рынок, какой? Правильно, никакой. Одни предрекают скорое падение, другие – неизбежный рост. Но настоящий спекулянт выигрывает в любом случае. Помните, почему? Потому, что он не покупает по рыночным ценам.

А инвестор? А вот инвестора интересует не рыночная цена, а совсем другое. Об этом и поговорим.

                                 

                               БЕЗ ПРАВА НА ОШИБКУ.

Инвестиция – это покупка с целью получения дохода от сдачи в аренду. О дальнейшей перепродаже речь обычно не идет.  Когда величайшего инвестора современности Уоррена Баффета спросили, когда он собирается продать купленные только что акции, он ответил: «Лет через 15-20, а лучше всего – никогда». И хоть Баффет инвестирует в акции, а не в недвижимость, сути дела это не меняет: перед вами ответ настоящего инвестора.

Понятно, что, покупая недвижимость на такой срок, к ее выбору надо подходить более тщательно. Спекулянт имеет право на ошибку в выборе объекта спекуляции, ее исправит быстрая продажа. Инвестор такого права лишен, его выбор должен быть окончательный. Поэтому инвестор покупает только первоклассную недвижимость.

Спекулянта интересует цена сегодня и прогноз ее изменения завтра. Инвестора интересует соотношение цены продажи и цены аренды. Но не только это. Состояние стен, крыши, коммуникаций; откуда поступает тепло, вода, газ, электроэнергия; состояние котелен, подстанций, распределительных узлов и трубопроводов; обслуживающая организация, возраст здания, графики капитальных и прочих ремонтов, - это по самому зданию.  Юридические вопросы сдачи в аренду, взаимоотношений с соседями и обслуживающими предприятиями, налоги и налоговые льготы, риски и страховая защита, охрана и сигнализация, стоимость первоначального и текущих ремонтов, оборудование мебелью и техникой, подключение телефонов, Интернета и телевидения. Важный вопрос – наличие потенциальных арендаторов и, конечно, условия кредитования. Кредиты инвестор использует обязательно, это – рычаг, без которого ему не обойтись. Спекулянту кредиты не нужны, для него это – лишние расходы и лишняя обуза; спекулянт многократно прокручивает одну и ту же сумму в наличных, но этой суммой и ограничиваются его возможности. Конечно, с каждой успешно проведенной операцией, его наличность возрастает, но не настолько, чтобы с каждым разом увеличивать число покупок. Инвестор такую возможность имеет; он не ограничивается покупкой одной-двух квартир, а покупает их снова и снова. Как это получается? Сейчас объясню.

           ДРУГ ИНВЕСТОРА – КАЛЬКУЛЯТОР.

Главное для инвестора – это точный расчет. Допустим, он находит и покупает  помещение за 100 000 долларов.  10% от этой суммы, то есть 10 000 долларов он вносит наличными в виде первоначального взноса, а остальные 90 000 долларов берет в кредит. Примем другие первоначальные платежи ( комиссии банка, услуги риелтора, нотариальное оформление, страховка, оценка и т.п.) равными 5 000 долларов, вместе это уже – 15 000 долларов. Пусть еще в 5 000 долларов обойдется ремонт и обстановка. Итого, затраты  - 20 000 долларов. Считаем дальше. Ежемесячные платежи по кредиту – 1 000 долларов, коммунальные услуги – 100 долларов, налоги – 50 долларов, накопления на ремонт и обновление обстановки – 50 долларов, страхование – 50 долларов. Итого – 1 250 долларов ежемесячных платежей. Эти деньги плюс расчетную прибыль инвестор должен получить от арендатора. Стоимость аренды составляет, скажем, 1 500 долларов в месяц. Тогда чистый доход равен 1 500 – 1 250 = 250 долларов. Минус хлопоты по покупке, кредиту, ремонту, обстановке, поиску арендатора, коммуналке. Что поделаешь, хлопот не избежать, ведь это – активное инвестирование, в отличие от пассивного вложения в банк или инвестиционный фонд. Но и результат стоит того. На инвестированные деньги (20 000 долларов, если помните) получена прибыль 250*12=3 000 долларов, что составляет 3 000:20 000*100%=15% годовых, - не так уж плохо, во всяком случае, сравнимо с банком.

А что было бы, если бы те первоначально потраченные 20 000 долларов, инвестировать пассивно под 20% годовых?

А было бы 767 000 долларов через 20 лет. Тоже неплохо. В пассивных инвестициях есть своя прелесть, не правда ли?  Но активные, по определению, должны быть более выгодны?  Так ли это? Проверим.

Ежегодные 3 000 долларов чистого дохода инвестируем под те же 20% годовых и через двадцать лет получаем…  Сколько? Проверьте на калькуляторе. Получаем 480 000 долларов. Надо же, не намного меньше!  Но ведь через двадцать лет и помещение уже полностью наше!?  Точно. Если его стоимость будет расти хотя бы на 10% ежегодно, то через 20 лет оно будет стоить 673 000 долларов.

                                    КЕМ БЫТЬ?

Итак, пассивный инвестор через двадцать лет превратит свои 20 000 долларов в 767 000 долларов, то есть, приумножит в 38 раз, а активный инвестор из той же суммы получит  1 153 000 (один миллион, сто пятьдесят три тысячи) долларов, что в 58 раз больше. Получилось, что активные инвестиции в полтора раза  выгоднее. Да дело даже и не в этом; в собственности у активного инвестора остается хороший актив, по многим параметрам более надежный, чем вклад в банк или ценные бумаги

Ну и? Каким инвестором хотите быть вы? Выбор не так прост. Лично мне, например, не очень нравится возиться с жильцами, коммунальными и ремонтными организациями. Не то, чтобы я не желал заработать побольше, а просто работать хотелось бы поменьше.  Даже не просто работать поменьше, а поменьше заниматься работой нелюбимой.   Вот от финансовых консультаций я бы не отказался, и от написания газетных статей не отказался бы, хоть они и приносят денег не в пример меньше, чем инвестиции.  Инвестиции дают неплохой доход?  Вот и хорошо, я готов частью этого дохода поделиться с тем, кто избавит меня от лишних хлопот.

Что получается? Я, как инвестор (инвестор, а не бизнесмен), создаю нишу на рынке для бизнеса и новые рабочие места. Теперь предприимчивые люди могут организовать компанию по управлению чужой недвижимостью. Не сомневаюсь, что профессионалы управятся лучше, чем я и, возможно, вместе мы заработаем еще больше денег. Потому что разделение труда закономерно ведет к росту его производительности.

Пока подобной компании я не знаю (если кто-то знает – подскажите),  но моменты, зарождающие такое движение, уже есть. Есть компании, управляющие большими офисными зданиями и большими торговыми центрами; есть крупные инвесторы, которые пока обходятся своими силами, есть среди них те, кто делает это особенно хорошо. Рынок должен созреть.

Однако мы отошли от темы. Вы знаете, ведь это еще не вся история об активном инвесторе, самое интересное – впереди.  Начнется же оно… прямо сейчас.

                   САМОЕ ИНТЕРЕСНОЕ.

Представим, что прошло два года. Наш инвестор выплатил 90 000:20*2=9 000 долларов кредита, получил 3 000+20%+3 000= 6 600 долларов чистого дохода, а его помещение поднялось в цене до 100 000+10%+10%=121 000 долларов. Настало время провести операцию рефинансирования или перекредитования, то есть, погасить старый и взять новый кредит (возможно даже на лучших условиях).

Новый кредит будет выдан на сумму 121 000-10%(первоначальный взнос)=108 900 долларов. От старого кредита осталось 90 000- 9 000=81 000 долларов. За счет нового кредита гасится старый 108 900-81 000=27 900 долларов, а вместе с доходом – 27 900+6 600=34 500 долларов.

За эти деньги (используя их в качестве первоначального взноса) инвестор покупает новую квартиру. Еще через два года рефинансируются обе квартиры и покупаются еще две; всего их становится четыре, и так далее, - удвоение через каждые два года. Ничего себе прогрессия, правда?

Теперь вы видите, что инвестор не ищет дешевую квартиру; скорее он ищет дорогих арендаторов.  А кто же это такие? Банки, торговые сети, игровые заведения, дорогие магазины. Со многими из них можно работать под заказ; я сам видел у риелторов альбомы таких заказов. Заметьте, - у риелторов, а не у инвесторов; инвесторами можете еще успеть стать вы.

Согласитесь, количество первых (а уже и вторых) этажей, особенно в центре, ограничено; займитесь их скупкой, и может быть, не прогадаете. Может быть, потому что расчет – прежде всего. Соотношение цены и аренды, стоимость вывода из жилого фонда, проекта и реконструкции, время на хождение по кабинетам, - все имеет значение.

                           НЕ ВСЕ ТАК ПРОСТО.

На практике все, безусловно, сложнее, но вы же не ждали от меня готового рецепта? Информацию к размышлению получили, а дальше – калькулятор в руки и считать. Те цифры, которые привел я, взяты с потолка, а вы попрактикуйтесь с реальными.

Рефинансирование, как вы понимаете, не обязательно проводить каждые два года, надо смотреть по ситуации. Не забывайте, что новый кредит вы возьмете на большую сумму, а значит, увеличатся и ежемесячные  выплаты. Чтобы их перекрыть, должна увеличиться и арендная плата, что может быть не всегда возможно.

        Так вот, поработав с реальными цифрами, вы наверняка увидите, что концы с концами не сходятся, то есть аренда не перекрывает кредитные выплаты. Что ж, можно подождать, пока подорожает аренда или подешевеют кредиты, а можно продолжить поиски той самой квартиры или другого помещения, которое даст нужное соотношение. Кто сказал, что инвестор не работает? Просто работа у него другая.

        Опять же вы видите, что без команды помощников инвестору надо слишком много успевать: и квартиру искать, и кредит выбирать, и ремонтом заниматься и коммунальными службами, и арендаторами, и налогами. Наверное, со временем сложатся сообщества инвесторов (клубы) с необходимой инфраструктурой, в рамках которых все будет решаться проще. Можете дождаться их появления или участвовать в создании, смотря, что для вас проще. А пока процесс идет стихийно и строится на личных умениях и связях каждого инвестора в отдельности.

        Если арендные ставки на жилье у нас пока отстают от роста цен на квартиры, то можно обратить внимание на офисную и торговую недвижимость, там соотношение аренды и продажи лучше. Или заняться посуточной арендой. Если сдавать квартиру посуточно, например приезжим командированным или туристам, то на нужные показатели выйти легче. Но это уже – предпринимательство (если будете работать сами) или бизнес (если выстроите систему с наемными работниками). На одной – двух квартирах много не заработаете, это пенсионеру – добавка к пенсии и не более. Хороший же доход может дать мини-отель из двух десятков номеров-квартир, и чем ближе они будут расположены друг к другу, тем лучше. Наверное, при правильном подходе, - это хороший бизнес, хоть и хлопотный. Такой бизнесмен сможет присоединить к своему отелю и вашу отдельную квартирку; вот вы и разделили обязанности. Деньги тоже придется делить, конечно. Такие предложения уже есть, но условия в них диктует пока не инвестор, а бизнесмен: слишком мала конкуренция. Впрочем, многое зависит от вашего умения договариваться. Во всяком случае, такой подход мне нравится своей цивилизованностью: есть владелец, есть управляющий, есть разделение обязанностей, рисков и доходов.

        Надеюсь, вы заметили, что первоначально инвестор нуждается в меньших деньгах, чем спекулянт. Для нашего случая, - это 20 000 против 100 000, то есть в 5 раз меньше. Это – вариант для тех, кто хочет заниматься недвижимостью, но не имеет больших средств. С улучшением условий кредитования, а рано или поздно, они, таки улучшатся, ваши инвестиционные возможности возрастут. Не ждите этого пассивно, а начинайте готовиться уже сейчас. Что значит готовиться? Улучшайте свою кредитную историю (скоро она вам понадобится), набирайте баллы в скоринговых системах банков, повышайте документально подтвержденные доходы, накапливайте деньги на первый взнос. И учитесь.

Архив: 08.02.2007.