Роман
Льва Толстого «Война и мир» читали все, по крайней мере, все проходили его в
школе. А знаете ли вы, что под определением «МИР», Толстой имел в виду
человечество, а вовсе не состояние отсутствия войны? Мне далеко до Льва
Николаевича, а понятию «НЕДВИЖИМОСТЬ» далеко по своей значимости до понятия
«ВОЙНА», однако, как мне кажется, и это явление стоит более обширного
рассмотрения.
-------------------------------------------------------------------------------------------------
На
очередное занятие в «Школу украинского миллионера» пришло втрое больше людей,
чем обычно. Потому что оно было посвящено недвижимости. Сказано было много, но
далеко не все. Похоже, что эта тема требует продолжения, на страницах «Горожанина»,
в том числе.
Опросы
населения по-прежнему показывают, что вложение денег в недвижимость считается
самым выгодным среди украинцев. Так ли на самом деле – вопрос непростой и
неоднозначный. Что ж, пора серьезно разобраться и с этим.
Разбираться
попытаемся последовательно и системно. Для начала определим вопросы, которые
могут нас интересовать. Понятно, что интересы у всех разные, прямо по
поговорке: «У кого щи пустые, а у кого жемчуг мелкий». Но, тем не менее.
1. ПОКУПКА НЕДВИЖИМОСТИ (ЦЕЛИ И СПОСОБЫ).
а)
для жизни;
б)
для бизнеса;
в)
для перепродажи;
г)
для сдачи в аренду;
д)
для сохранения денег;
е)
для приумножения денег;
ж)
первичный рынок;
з)
вторичный рынок;
и)
самостоятельное строительство;
й)
программы приобретения жилья в сетевых компаниях;
к)
зарубежная недвижимость.
2.
КРЕДИТОВАНИЕ.
а) кредит в банке;
б) кредит в
кредитном союзе;
в) кредит в
финансовой компании;
г) льготные
кредиты (молодежные и т.п.);
д) кредит на
финансирование строительства;
е) рефинансирование
(перекредитование);
ж) где взять
деньги на первоначальный взнос;
з) налоговый
кредит.
3. АЛЬТЕРНАТИВНЫЕ ВАРИАНТЫ ПОЛУЧЕНИЯ ЖИЛЬЯ.
а) аренда;
б) общежития;
в) работа в обмен
на проживание.
4. КАК ПРОДАТЬ КВАРТИРУ.
а) цель продажи;
б) проверка
документов, устранение помех;
в) определение
цены;
г) поиск
покупателя;
д) затраты и
налоги;
е) квартира
продана: что делать с деньгами.
5. КАК СДАТЬ КВАРТИРУ В АРЕНДУ.
а) ремонт и
мебель;
б) поиск и выбор
арендатора;
в) документы,
законы, налоги;
г) срок аренды;
д) управление
арендой;
е) страхование
рисков.
6. КАК КУПИТЬ КВАРТИРУ.
а) уточнение
желаний;
б) где искать, на
что смотреть;
в) с агентством
или без: выбор риелтора;
г) процедура
сделки;
д) после сделки;
е) страхование и
ремонт.
7. СПЕКУЛЯТИВНЫЕ СДЕЛКИ.
а) купить дешево;
б) продать или
придержать;
в) использование
кредита;
г) купить и
продать одновременно.
8. ДЛИННЫЕ ИНВЕСТИЦИИ.
а) купить в кредит
и сдавать в аренду;
б) инвестировать
через фонды недвижимости;
в) управление
портфелем недвижимости.
9. КАК ПРЕВРАТИТЬ ПАССИВ В АКТИВ.
а) кредит под
залог недвижимости;
б) продление
кредита.
10. ПОСОБИЕ ДЛЯ ПЕНСИОНЕРОВ.
а) продать и
купить;
б) сдать в аренду
и арендовать;
в) сдать в аренду
и съехаться;
г) продать и
арендовать;
д) договор
пожизненного содержания;
е) продажа в
рассрочку.
11. ОСОБЕННОСТИ ОПЕРАЦИЙ С ЗЕМЛЕЙ.
а) приватизация;
б) назначение
участка;
в) продажи нет,
но она есть.
12. КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ.
а) офисная
недвижимость;
б) торговая
недвижимость;
в) складская и
производственная недвижимость;
г) перевод из
жилого фонда в нежилой;
д) гаражи,
погреба, сараи.
13. ПРАВОВЫЕ ВОПРОСЫ.
а) право
собственности;
б) наследование;
в) дарение;
г) прописка и
выписка.
14. ГДЕ БОЛЬШЕ УЗНАТЬ О НЕДВИЖИМОСТИ.
а) литература;
б) периодические
издания;
в) сайты в
Интернете;
г) учебные курсы.
ПРИГЛАШАЕМ К РАЗГОВОРУ.
Как
видите, вопросов масса, и все они требуют детального рассмотрения. Не собираюсь
изображать из себя самого умного и утверждать, что всеми вопросами владею
досконально. Напротив, я имею намерение привлечь к освещению каждой темы профессионалов
своего дела: юристов, риелторов, оценщиков, нотариусов, страховщиков, банкиров,
строителей, девелоперов и просто людей
знающих и опытных; для чего и приглашаю всех заинтересованных лиц к
взаимовыгодному сотрудничеству. Поделитесь своим опытом, наработками, случаями
из жизни, советами и наставлениями, а в ответ получите благодарных читателей,
учеников и клиентов.
Список
тем и вопросов, которые я определил, не есть окончательный (я составил его
быстро, по памяти); ваши предложения могут его как расширить, так и углубить,
причем последовательность изложения может быть любая. Более того, она обязана
быть свободной. Это - не роман с продолжением, в котором нельзя нарушить
течение сюжета, - это просто цикл статей, посвященных самым разнообразным
вопросам, связанным с недвижимостью. Нет, книга тоже обязательно будет, но
потом, когда мы систематизируем все написанное. Точно так же, как вскоре вы,
надеюсь, увидите в виде отдельного издания и сможете приобрести все материалы
из рубрики «Финансист».
Вы
можете писать письма, звонить и задавать вопросы или поднимать проблемы,
делиться увиденным и услышанным, а я сам или с помощью коллег прокомментирую,
проконсультирую и постараюсь помочь. Вы же уже поняли, надеюсь, что такое наша
газета «Горожанин»? Это – не только носитель, зачастую эксклюзивной информации,
но и помощник, и защитник, и советчик во всех ваших делах. Наш коллектив не
собирается опускать нами же и установленную планку стандартов настоящей
народной газеты.
КОМУ ЭТО НАДО?
Недвижимость
для миллионов наших граждан все еще остается лишь крышей над головой, одной из
базовых человеческих потребностей. Между тем, это – и огромная отрасль
промышленности, и богатство страны, и семейный капитал, и новые, невиданные
ранее возможности. Надо ли иметь знания об этой сфере человеку, который не
собирается делать на ней деньги? Мне кажется, что надо. Рано или поздно, каждый
из нас столкнется с тем или иным вопросом, которые мы собираемся освещать.
Лучше быть к этому готовым заранее. Ведь от этого зависит наше финансовое
здоровье. А уж если есть желание на этой отрасли заработать, то, тем более,
присоединяйтесь к нам.
СПЕКУЛЯЦИИ ИЛИ ИНВЕСТИЦИИ?
Заработать
на недвижимости можно двумя основными способами. Купить дешевле, а потом
продать дороже или купить и сдать в аренду для получения регулярного пассивного
дохода. Первый способ называется спекуляцией (в хорошем смысле, без всякого
советского подтекста), а второй – инвестицией.
Кем
хотите быть вы, спекулянтом или инвестором, лучше определиться заранее.
Определяться желательно не с красотой слова ( «инвестор» звучит явно солиднее),
а со своими психологическими особенностями и финансовыми возможностями. Иногда
оба способа как бы перемешиваются: купив квартиру для перепродажи, вы можете
временно сдать ее в аренду и получать рентный доход; а квартира, купленная с
инвестиционной целью, со временем дорожает и может быть продана для получения
спекулятивной прибыли. Варианты возможны, и гибкость – не плохое качество, но
стратегия важнее.
Вопрос
инвестиций глобальнее, а спекуляций – попроще; начнем с них.
КУПИ-ПРОДАЙ.
На этой формуле стоит мир, за
что она достойна всяческого уважения. В период бурного роста цен, спекулировать
легко: можно не особо напрягаться с выбором объекта, брать, что есть по своим
деньгам, - все равно подорожает. Но если выбирать тщательнее, заработок
увеличивается. Главный момент – покупка; с продажей все более или менее ясно.
Дали объявление в газеты, обзвонили пару десятков агентств и ждите звонков и
визитеров. Если звонков нет, снижайте цену или наберитесь терпения; если готовы
купить сразу, похоже, вы продешевили.
Четкой градации цен на нашем рынке я пока не вижу, встретить
можно все что угодно. Вопрос в том, как искать.
ПЕРВЫЙ СПОСОБ. С ПОМОЩЬЮ АГЕНТСТВА.
Подберите
себе агентство. Можно несколько. Как выбирать, - вопрос важный, но отдельный;
рассмотрим его позже. Хорошие, то есть дешевые квартиры, риелторы стараются
выкупать сами. Но их финансовые возможности не безграничны, и вы со своими
деньгами можете придтись им весьма кстати. Сразу объявите сумму, которой
располагаете и объясните свою цель: вам нужна любая квартира, в любом районе,
но достаточно ликвидная ( то есть пользующаяся спросом) и по цене ниже
рыночной. Варианты договора могут быть разные:
1. Агентство довольствуется своими 5% комиссионных.
2. Агентство набрасывает на цену квартиры свои
премиальные.
3. Агентство проводит операцию купли-продажи на ваше имя
и на ваши деньги, а доход делится в определенной пропорции.
4. Долевое участие в сделке.
Лучше,
если агентство возьмет на себя обязательство провести полный цикл
покупки-продажи. Иначе, работа может быть выполнена халатно, и вместо прибыли
вы получите проблемы. Подобный случай произошел однажды со мной. Купленная
квартира оказалась с существенным изъяном: в ней осталась быть прописана
женщина с малолетним ребенком. Дело было связано с опекунским советом и
судебным запретом, а значит, хлопот было не избежать. Риелтор отказалась решать
проблемы, возникшие из-за ее недосмотра, но не захотела при этом отказаться от
своего заработка. В результате проиграли все, кроме, разве что, продавца той
квартиры.
Защитой
от такой неприятности, для вас станет правильно составленный договор.
ВТОРОЙ СПОСОБ. САМОСТОЯТЕЛЬНО.
Это
– тоже вариант, но для более опытных и уверенных в себе спекулянтов, или же
пусть не опытных, но достаточно активных и энергичных, чтобы хотеть попробовать
все своими руками.
Ключевой
вопрос – чего вы хотите. Лучше определиться с ним заранее, чтобы потом не
метаться по всему городу и по всем объявлениям. Например, выбираете
однокомнатные квартиры ( как самые
ликвидные) и только в своем районе ( чтобы меньше тратить времени и денег на
транспорт). Клеите объявления, где это разрешено, разговариваете с жильцами,
работниками ЖЭКов, продавцами, бабушками на рынке и вообще, со всеми знакомыми
и незнакомыми. Вашими информаторами могут быть и участковый, и врач
поликлиники, и почтальон, и сотрудник банка. Через некоторое время весь район
должен знать род вашей деятельности, и как вас в случае чего, найти. Боитесь
публичности? Тогда еще раз подумайте, тем ли вы занялись. На мой взгляд, если
свое дело вы делаете честно и открыто, бояться нечего. Да, вы покупаете дешево,
но зато быстро; решая при этом попутные проблемы продавца. Дорого сами не
покупаете, но помочь продать можете.
Зарабатываете себе и помогаете зарабатывать другим. Чтите закон и исключаете
криминал с разными полузаконными схемами.
Все это обеспечит вам добрую славу и доверие будущих клиентов.
Объявление должно отличаться от сотен
подобных как оформлением, так и содержанием, берите не количеством, а
качеством. Одновременно, читайте и прозванивайте чужие объявления; контакты с
риелторами, работающими в вашем районе, не помешают.
Через
некоторое время вы, возможно, поймете, что зарабатывать можно и на поклейке
чужих объявлений, и на продаже других квартир. Может быть, придете к
необходимости попутной работы с каким-нибудь агентством. Почему бы и нет? Ни
лишний опыт, ни лишние деньги вам не помешают.
Не
ждите, что ваша квартира подвернется быстро, и не хватайтесь за первый
попавшийся вариант, - имейте терпение и…
запас денег не только для покупки квартиры, но и на повседневные расходы.
Еще,
- самое главное, о чем следовало сказать раньше: эта деятельность должна вам
нравиться и доставлять удовольствие даже при отсутствии денег. Если нет, вы
идете к чужой цели. При известной настойчивости, результата достичь можно,
счастья – нет. А цель жизни, как мы уже говорили - счастье, удовольствие, положительные эмоции
(назовите, как хотите).
Иногда
заняться любимым делом не позволяет отсутствие денег, обязательства перед
близкими, неустроенность в жизни.
В этом случае, можно
допустить как промежуточную цель, «достижение финансовой независимости», с
помощью временной нелюбимой, но денежной работы. Но выписывать эту цель нужно
четко на бумаге, как по сумме, так и по времени. Мы это сможем сделать
вместе на бесплатных консультациях, в городской и областной библиотеках.
Помните еще один момент. Самостоятельные спекуляции, в
отличие от инвестиций – это бизнес, с присущими ему высоким риском и
непредсказуемостью. Попробуйте понять заранее, на что идете и есть ли у вас для
этого соответствующие способности.
На очередном занятии в «Школе
украинского миллионера» мы рассмотрим самостоятельное инвестировании на
фондовом и валютном рынках. (Центральная городская библиотека, 5-й этаж,
суббота 3 февраля, 12.00)
Архив:
31.01.2007.
Комментариев нет:
Отправить комментарий