Вкусив
(совсем немного) риелторского хлеба, хочу сказать, что не такой уж он сладкий,
как это порой выглядит со стороны. При этом, сдается мне, что горечь его –
несколько искусственная и в перспективе, от нее можно было бы избавиться.
Знаю-знаю,
что вы скажете. - «Плохому агенту
клиенты мешают». И предложите перечитать Хопкинса, Бэтджера или еще кого-
нибудь из серии «Как продать что угодно, кому угодно».
Тем не менее, я думаю, что
взаимовыгодные отношения между агентом и клиентом должны строиться по
взаимоприемлемым же правилам, иначе получим ( и получаем сегодня) не менее
взаимное недоверие и желание друг друга
слегка обмануть.
НЕДОСТАТКИ ПРОДАВЦА.
Продавец
все еще считает себя центром Вселенной. Это вокруг него должны вращаться все
посредники этого города и находить все лучших и лучших покупателей: непритязательных, немелочных, с
полными карманами денег. Во время бурного роста цен, такими бывают инвесторы и
спекулянты; они продавцов и испортили. Сегодня продавать стало сложнее, но
продавцы совершенно безосновательно
продолжают накручивать цены: если в течение целого месяца их квартира не
была куплена за 60 000 долларов, они считают, что цену пора поднять до
62 000, а то и больше. Почему? Потому что сосед уже поднял. Как вам такой
аргумент? Покупателей нет ни у того, ни у другого; покупатели ищут цену 55 000 долларов и ниже, а эти артисты
друг перед другом цирк изображают.
Риелтор
мог бы помочь; хороший специалист способен и найти, и уговорить покупателя. Но
ему нужны гарантии в виде оплаты за свои услуги или, по крайней мере, - эксклюзивного договора на продажу именно этой
квартиры. Но гордые продавцы на это не согласны: они желают, чтобы их персоной
занимался не конкретный агент или агентство, а
все-все- все риэлтеры
Днепропетровска; так им кажется, будет быстрее. Причем, заниматься они должны
наперегонки и бесплатно. А продавец будет устанавливать и ограничивать время
просмотра своей квартиры, не пускать в нее риелтора без покупателя, требовать
«не водить к себе экскурсии», то есть всячески препятствовать работе агента.
Боюсь, что «этот поезд уже ушел» и скоро
правила кардинально поменяются. Вы можете себе представить, например, чтобы на
ваше объявление в газете «Возьму кредит» или «Вставлю два новых зуба», к вам слетелись
представители банков и стоматологических клиник со своими предложениями, одно
краше другого? А ведь их услуги почти ничем не отличаются от риелторских.
Вот
так и вы, уважаемые продавцы, скоро будете искать серьезного риелтора (а не он
– вас), чтобы заключить с ним договор на продажу своей квартиры. И – платить
ему, в зависимости от сложности вашего дела, и – прислушиваться к его советам
относительно цены продажи и режима просмотров. Почему я так думаю? Потому, что
за пару недель работы по «Левобережному – 3», сумел собрать пятьдесят продавцов
и лишь пять покупателей на здешние квартиры; да и тех, нынешние цены не
очень-то устраивают.
НЕДОСТАТКИ ПОКУПАТЕЛЯ.
Редкий
покупатель имеет наличные деньги; большинство что-то одновременно продает.
Продать, понятное дело, хочется подороже, а купить, соответственно, - подешевле. Раздвоение личности – налицо.
Крайний в этой ситуации, - конечно, риелтор: ведь это он находит вредных
продавцов и жадных покупателей. Покупатели тоже хотят, чтобы квартиру им искали
все агентства недвижимости, но денег за это хотят заплатить поменьше или не
заплатить вовсе. Когда квартир было мало, а агентов – много, доходило до
конкурсов и аукционов: кто за свои услуги возьмет меньше; тут уж было не до
честности. Побеждали в таких конкурсах агенты-одиночки с небольшими запросами и
такими же знаниями. Случались и проколы. Я сам однажды по вине такого агента
купил квартиру с прописанным там ребенком и запретом опекунского совета на
продажу. Пришлось терять деньги и время. Та агентша, между прочим, до сих пор
периодически со мной судится: то отказывается от своих претензий, то снова
подает очередной иск. Приходится вспоминать Пушкина: «…не гонялся бы ты, поп,
за дешевизной».
Риелторы
советуют сначала взять задаток за продаваемую квартиру, а потом искать
покупаемую, но многие продавцы-покупатели хотят поступить наоборот и этим
только затягивают процесс. Покупатели, которые не готовы давать задаток, риелторам
не интересны, для них это – впустую потраченное время. А таких – немало. Они
четко не представляют ни своих желаний, ни своих возможностей; просто ходят и
смотрят. Бесплатно, конечно. На самом деле, их экскурсии оплачивают
добросовестные покупатели, потому что в те пресловутые 5%, которые берут за
свои услуги агентства, закладываются и эти, совсем не обязательные издержки.
И ВОЛКИ СЫТЫ, И ОВЦЫ ЦЕЛЫ.
Возможно
ли такое? До некоторой степени, да. Для начала рассчитаем стоимость поиска и
подбора варианта для покупателя. Владелец (директор) агентства за свою часть
работы (проверка документов и юридическое обеспечение сделки) берет 30% стоимости услуги, а до 70% отдает
агентам. Вот и выходит, что по-хорошему, риелторские услуги могли бы стоить не
5%, а лишь 1,5% от цены продажи. Это – в идеале.
Формируем
единую базу продавцов недвижимости и делаем ее доступной для всех покупателей
за небольшие деньги, скажем, 100 гривен. Реальный покупатель (не экскурсант)
может самостоятельно связываться, встречаться и торговаться с продавцами
приглянувшихся ему квартир. И даже совершать с ними сделки купли-продажи, если
имеет для этого достаточные знания. В основных моментах всегда поможет
нотариус, а в сложных случаях можно получить квалифицированную консультацию и
помощь (за отдельные деньги, порядка 1,5%) от риелтора.
Другой
(более занятой или менее грамотный) покупатель нанимает личного агента,
заключая с ним договор, в котором подробно расписывает свои требования и
пожелания к объекту покупки. Если эти требования чрезмерны и в текущую рыночную
ситуацию не укладываются (а сегодня такое положение наблюдается сплошь и
рядом), нормальный риелтор такой договор заключать не станет, а если и станет,
то и цена подобной услуги окажется соответствующей. Ведь в договоре будут четко
прописаны его обязательства, не просто искать, а именно найти подходящий
объект; а также – и санкции на случай отрицательного результата поисков.
У
продавца – тоже два пути: просто поместить свое объявление (возможно,
бесплатно) в единую базу продавцов или нанять выбранного риелтора в качестве
своего личного агента по продаже. В первом случае, готовить документы к сделке,
ему придется самостоятельно, а во втором, - все нюансы содержания услуги и ее оплаты
будут описаны в договоре. Нет, у продавца есть еще и третий путь: за те же 100
гривен получить доступ к единой базе покупателей, которая может быть
сформирована (платно или бесплатно, будет зависеть от конъюнктуры рынка) по их
заявкам.
Итак,
простые сделки, покупатели и продавцы будут совершать самостоятельно с помощью
нотариуса, в сложных случаях, каждый из них (или оба) смогут воспользоваться
платной услугой риелтора, а при желании, вместо них всем процессом займутся
нанятые ими сотрудники агентства недвижимости. Возможно, появятся узкие
специалисты по продажам и по
покупкам; а возможно, рынок вырастит универсалов.
Хорошие
риелторы без работы не останутся и меньше зарабатывать не станут, но негатива
со стороны их клиентов, получивших право выбора, поубавится.
Методы
продвижения недвижимости и агентских услуг станут более цивилизованными; мы
получим несколько конкурирующих между собой баз данных, газет, журналов,
интернет-сайтов и может быть, наконец, избавимся от заклейки
тысячами объявлений столбов, заборов и стен зданий.
ЗА ЧИСТЫЙ ГОРОД!
Первый
шаг к цивилизации, в виде эксперимента, я пытаюсь сделать на отдельно взятом
массиве «Левобережный – 3». Идея – следующая. Определяется несколько (десятков)
точек, в которых размещаются, периодически обновляемые объявления, с перечнем
всех квартир, продающихся в этом районе. Образец такого объявления вы видите
перед собой.
_________________________________________________________________
Кредиты на жилье в ЦЕНТР «ФИНАНСОВОГО ЗДОРОВЬЯ».
Банках
Днепропетровска ГАЗЕТА «ГОРОЖАНИН».
ЗА ЧИСТЫЙ ГОРОД!
Все
квартиры,
ВЫСТАВЛЕННЫЕ
НА ПРОДАЖУ НА «ЛЕВОБЕРЕЖНОМ - 3». Суббота, 17 марта 2007 года. Обновляется постоянно.
|
№
|
Этаж
|
Цена
|
№
|
Этаж
|
Цена
|
№
|
Этаж
|
Цена
|
№
|
Этаж
|
Цена
|
|
О Д Н О К О М
Н А Т Н Ы Е К В А Р Т И Р Ы
|
|||||||||||
|
1
|
14/14
|
42000
|
52
|
3/10
|
49000
|
3
|
9/10
|
47000
|
53
|
8/10
|
46000
|
|
2
|
7/9
|
43000
|
4
|
10/10
|
55000
|
5
|
10/14
|
43000
|
6
|
7/9
|
50000
|
|
Д В У Х К О М Н А
Т Н Ы Е К В А Р Т И Р Ы
|
|||||||||||
|
54
|
2/9
|
60000
|
8
|
6/10
|
62000
|
9
|
8/10
|
60000
|
7
|
8/9
|
60000
|
|
10
|
1/9
|
58000
|
|
|
|
12
|
6/10
|
65000
|
|
|
|
|
13
|
6/9
|
63000
|
|
|
|
15
|
6/9
|
62000
|
14
|
2/9
|
57000
|
|
16
|
7/9
|
56000
|
17
|
14/16
|
70000
|
18
|
3/16
|
70000
|
|
|
|
|
19
|
3/9
|
60000
|
20
|
3/10
|
55000
|
21
|
4/9
|
65000
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Т Р Е Х К О М Н А Т
Н Ы Е К В А Р Т И Р Ы
|
|||||||||||
|
22
|
1/16
|
63000
|
23
|
6/9
|
94000
|
24
|
8/10
|
64000
|
26
|
9/9
|
70000
|
|
25
|
1/10
|
65000
|
|
|
|
27
|
7/10
|
65000
|
|
|
|
|
28
|
3/10
|
68000
|
29
|
8/9
|
70000
|
30
|
7/16
|
80000
|
|
|
|
|
31
|
1/16
|
75000
|
32
|
12/16
|
75000
|
33
|
16/16
|
70000
|
|
|
|
|
|
|
|
35
|
6/10
|
75000
|
36
|
3/10
|
77000
|
|
|
|
|
37
|
14/16
|
75000
|
|
|
|
39
|
6/10
|
70000
|
38
|
7/9
|
65000
|
|
|
|
|
41
|
6/9
|
63000
|
42
|
4/10
|
65000
|
40
|
5/9
|
85000
|
|
43
|
8/16
|
80000
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Ч Е Т Ы Р Е Х
К О М Н А Т Н Ы Е К В А Р Т И Р Ы
|
|||||||||||
|
44
|
1/10
|
110000
|
45
|
7/10
|
95000
|
46
|
1/10
|
115000
|
|
|
|
|
П Я Т И К О М Н А Т
Н Ы Е К В А Р Т И Р Ы
|
|||||||||||
|
47
|
5/10
|
200000
|
48
|
5,6/6
|
177000
|
49
|
1/10
|
120000
|
|
|
|
|
50
|
1/10
|
100000
|
|
|
|
|
|
|
51
|
1/9
|
100000
|
Хотите
продать квартиру? Звоните 797-17-30.
Хотите
купить квартиру? Звоните 797-17-30.
Помощь
в выборе кредита: тел. 797-17-30.
___________________________________________________
Точки должны быть под крышей и достаточно
посещаемые. Люди привыкнут находить там информацию о недвижимости, и станут
заходить чаще.
Начальники ЖЭКов поняли, очистить стены домов – в
их интересах; банки поняли, они получили дополнительный рекламный носитель;
владельцы некоторых торговых точек тоже имеют понятие в маркетинге или просто,
сами по себе - хорошие люди. Многие
другие делают большие глаза: они зациклены на своем маленьком бизнесе и не
понимают преимуществ кооперации. А может, денег хотят «срубить по-быстрому»?
Что ж, дополнительных клиентов получат не они.
Пользуясь случаем, обращаюсь к своим соседям по
району: если сможете разместить эти объявления на своем рабочем месте,
выиграете и вы и район. Исчезнет экономическая целесообразность залепливать
бумажками любые вертикальные поверхности, и на
«Левобережном – 3» станет чище.
Умные риелторы, возможно, распространят мой
эксперимент на другие районы города; неумные могут остаться без работы, когда
мы опубликуем в «Горожанине» единую базу продавцов недвижимости с их
телефонами.
На самом деле мне совершенно непонятна логика
бездействия городских и районных властей: деньги развешаны на всех стенах, а
они жалуются на их отсутствие. Или у нас в городе отменены административные
штрафы за порчу коммунальной собственности? Это – во-первых. А во-вторых, устройте нормальные
информационные стенды и получайте деньги за размещение там цивилизованной
рекламы, как это сделано в других городах. Не можете сами, доверьте
коммерческим структурам или тем же ЖЭКам, которым вы не даете денег, зато требуете
чистоты стен. Кто вам эту чистоту обеспечит? Дворник, с зарплатой в 400 гривен?
Таким образом, изучение рынка недвижимости
продолжается, и думаю, новые открытия -
не за горами. Буду держать вас в курсе. А на очередном занятии «Школы
украинского миллионера» в субботу, 24 марта (Областная библиотека на Савченко,
10 с 12.00 до 14.00) мы вернемся к вопросу о страховании жизни. Кого страховые
агенты уже замучили и кого еще не достали, все приходите. Узнаете всю правду.
Архив: 23.03.2007.
Комментариев нет:
Отправить комментарий