Кто на рынке главный? Народная молва гласит: «На
базаре – два дурака: один – продавец,
второй – покупатель». Имеется в виду, кто кого сумеет объегорить или кто
с кем сумеет договориться. В условиях дефицита или монополии правила диктует
продавец, а в условиях рыночной экономики, рулит покупатель. Но есть и другое
мнение: главный – директор рынка, то есть организатор торговой площадки. Кто же
– главный на рынке недвижимости, который сегодня трудно назвать упорядоченным? Если на нем -
неразбериха, значит, кому-то она выгодна. Кому же?
ЗА ЧТО?
Похоже, что рынок
недвижимости почти полностью подчинен интересам посредников, то есть риэлтеров,
которые за свои услуги берут (обычно с покупателя) до 5% стоимости покупаемого
объекта. За что же конкретно? Вот, что говорят они сами.
1. Поиск информации о недвижимости, интересующей
покупателя.
2. Информирование покупателя о сложившихся ценах.
3. Консультирование покупателя об особенностях конкретных
районов и домов.
4. Проверка правоустанавливающих документов на объект
покупки.
5. Консультации по вопросам уплаты налогов и других
сопутствующих расходов.
6. Организация и проведение предварительных осмотров
продаваемых объектов.
7. Организация и проведение переговоров между
потенциальным продавцом и покупателем.
8. Подготовка и подписание предварительного договора
между продавцом и покупателем.
9. Обеспечение законности сделки купли-продажи и
последующая помощь в разрешении конфликтных ситуаций, если они возникнут.
Проанализируем эти несколько
пунктов.
1. ПОИСК ИНФОРМАЦИИ.
Агентства
Недвижимости сами создали ситуацию, в которой информацию действительно надо
искать. Единой площадки для представления предложений и проведения торгов не существует;
каждое агентство (а то и каждый агент) ведет свою базу данных, зачастую
скрываемую от других участников рынка.
Из-за большой конкуренции, в рекламу эта информация попадает в
искаженном виде, что создает излишнюю нервотрепку и потерю времени для покупателей. Газеты
заполнены тысячами не всегда достоверных объявлений от самих агентств, среди
которых теряются редкие предложения от непосредственных продавцов. Газеты,
якобы бесплатных объявлений, на самом деле таковыми не являются. Да, формально,
бесплатное объявление подать можно в одном из пунктов приема и по телефону.
Но его публикация в ближайшем и,
даже нескольких последующих номерах не
гарантируется. В то же время, эта информация легко «утекает» к дружественным
агентам или спокойно перепродается всем заинтересованным риэлтерам.
При
этом, информации о продажах так много и она настолько разная по качеству, что в
редком агентстве есть сравнительно полная база предложений. Продавец не может
быть уверен, что его послание действительно дойдет до всех потенциальных
покупателей. В этой «мутной воде» хорошо ловятся растерянные покупатели. Изначально,
многие из них пытаются самостоятельно заняться поиском подходящих вариантов, но,
сделав 10-20-30 звонков (кто, сколько выдержит) по газетным объявлениям и раз,
за разом выслушивая что-то вроде: «Эта квартира уже продана, но у нас есть
другая; сами мы ее не видели, но продавец говорит, что – хорошая; давайте
посмотрим», сдаются настойчивым агентам.
ЧТО МОЖНО ИЗМЕНИТЬ?
Логичным
видится создание биржи, по типу фондовой, где право совершать сделки
предоставляется только лицензируемым брокерам, которых контролирует
государство, и которые несут юридическую и финансовую ответственность за
чистоту этих сделок. Соответственно, без их участия ни одна сделка совершиться
не может, и это – определенная гарантия от мошенничества и преступлений,
которые сегодня, мягко говоря, случаются. Если сделать условия лицензирования
достаточно жесткими, с рынка вынуждены будут уйти тысячи неквалифицированных и
недобросовестных посредников, деяниями которых сегодня недовольны нормальные
риэлтеры.
Другой
вариант – создать совершенно открытую биржу с общедоступной базой данных, на
которой смогут самостоятельно находить друг друга продавцы и покупатели.
Риэлтеры же, займутся юридическими консультациями и обеспечением законности
сделок. Если их об этом попросят другие участники рынка.
2.
ИНФОРМИРОВАНИЕ О
ЦЕНАХ.
Выгоден
ли риэлтерам рост цен на недвижимость?
Безусловно. Будет ли в этих условиях их информирование покупателей объективным?
Есть сомнения. Закрытость рынка снижению цен никак не способствует. Стоит его
открыть и все станет на свои места. Сейчас покупатели не видят цен друг друга,
а, делая один одному телефонные звонки и называя завышенные цифры в расчете на
возможный торг, только провоцируют дальнейший рост. По сути, они торгуются друг
с другом, забывая при этом о покупателях. Покупателей же сбивают с толку
заниженные цены в объявлениях риэлтеров. Происходит следующее. Составляется
объявление о продаже несуществующей квартиры с нереальной ценой с целью
привлечь звонки покупателей. Те активно звонят. Им отвечают, что той квартиры
уже нет, а та, что есть – существенно дороже. Разочарованные, но и обнадеженные
(значит, такая цена на рынке есть!) покупатели уходят искать ту цену дальше,
теряя при этом драгоценное время. Убедившись в бесплодности своих поисков, они
решают согласиться на новую цену, но, увы, за это время она стала старой,
потому что продавцы успели еще раз «накрутить» друг друга. В результате, на
рынке – видимость бурной, деловой
активности при отсутствии реальных сделок.
ЧТО МОЖНО ИЗМЕНИТЬ?
Собрать
все предложения от продавцов в одном месте с приложением критериев оценки всех
факторов: от места расположения, до состояния крыши и труб отопления.
3.
КОНСУЛЬТИРОВАНИЕ
ОБ ОСОБЕННОСТЯХ РАЙОНОВ И ДОМОВ.
И
в этом вопросе сложно ждать от риэлтеров объективности; обо всем хорошем они,
конечно же, расскажут, а о недостатках, скорее всего, промолчат. Если
покупатель не понадеется на самого себя и лично не поговорит с будущими
соседями и обслуживающими организациями, больших или меньших разочарований ему
не избежать.
ЧТО
МОЖНО ИЗМЕНИТЬ?
Независимая
организация могла бы брать деньги за выдачу информационных справок по каждому
объекту, но будут ли такие справки полными, и согласится ли кто-то за них
платить? Скорее, такую справку в письменном виде могло бы выдать Агентство
недвижимости, если бы юридически
была прописана ответственность за
ее недостоверность. Но в условиях нашей вакханалии с ЖКХ, никто и ни за что
поручиться не в состоянии. Так что, в данном случае, «спасение утопающих – дело
рук самих утопающих».
4.
ПРОВЕРКА
ДОКУМЕНТОВ.
Простые
документы и бесплатно проверять легко. А со сложными случаями и риэлтеры не
управятся. Ведь в этом смысле, они – бесправны. Ни ЖЭУ, ни Исполком, ни, тем
более, психоневрологический диспансер нужных справок давать риэлтерам не обязан
и не дает. В отдельных случаях выручают личные знакомства и мелкие (или
крупные) подношения ответственным лицам, а в целом – никаких гарантий и, как
следствие, никакой ответственности. Опять же, нужен Закон, лицензирование, и
полномочия. Страховые компании на словах готовы к титульному страхованию (на
случай расторжения сделки), но у них тоже нет прав на полномасштабную проверку,
а значит, они могут застраховать лишь очевидно чистые сделки, которые в
страховании вовсе и не нуждаются.
5.
КОНСУЛЬТАЦИИ ПО
НАЛОГАМ.
Брать деньги за такие
консультации, на мой взгляд, просто стыдно. Любой помощник нотариуса расскажет
вам все за две минуты и бесплатно.
6.
ОСМОТРЫ ОБЪЕКТОВ.
Эти
хлопоты стоят денег, в них трудности риэлтерской работы. Согласования, походы
и поездки отнимают массу времени, денег
и нервов у рядовых агентов. Тем более, что часто они и организованы бестолково,
на авось: и район не тот, и цена другая,
и состояние не соответствует заказу, а вдруг, клиенту понравится? В среде
агентов гуляют истории, как кто-то сумел продать не то, что его просили, да еще
и в полтора раза дороже, вот и стараются.
Покупателей же это только раздражает.
ЧТО МОЖНО ИЗМЕНИТЬ?
Если
попросить продавцов прилагать к своему объявлению точный адрес, план
объекта, и подробное его описание,
лишних визитов станет значительно меньше.
7.
ОРГАНИЗАЦИЯ
ПЕРЕГОВОРОВ.
Переговоры
– дело святое: надо быть психологом и очень позитивным человеком, чтобы
преодолеть массу взаимных страхов, подозрений и перестраховок продавца и
покупателя. Иногда это стоит всех 5%, а то и больше. Как водится, с
неимоверными усилиями преодолеваются
трудности не реальные, а придуманные. А все потому, что нет прозрачности
и чистоты отношений, а также – настоящих юридических гарантий.
ЧТО МОЖНО ИЗМЕНИТЬ?
Помните,
как в кино: вот вам – визитка моего адвоката, пусть ваш адвокат с ним свяжется?
Если
и у продавца, и у покупателя будет свой агент (брокер), то пусть они и ведут
между собой все переговоры и готовят все документы. А желающим обо всем
договариваться самостоятельно – и карты в руки.
8.
ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ
ДОГОВОР.
Эту,
завершающую часть переговоров, нотариус проведет лучше, но попросит за нее
отдельных денег, так на то он и нотариус. Правильно составленный договор имеет
большое значение и денег стоит. Если, конечно, он составлен или проверен
хорошими юристами, каковыми риэлтеры
являются далеко не всегда. Интересно другое. Во время заключения
предварительного договора, риэлтеры берут с покупателя плату за свои
услуги. Кто - 50%, а кто -
и все 100%. Если сделка по какой-то причине не состоялась, деньги
возвращают не все и не всегда, считая, что свою часть работы выполнили. Я не
думаю, что это – правильно. Если бы оплата услуг была разбита по пунктам, тогда
– пожалуй. Но мне любопытно было бы посмотреть на такую разбивку. Один раз я ее
встречал: поиск объекта – 3,5%; все остальное – 1,5%. Если так судить, то
создание открытой биржи могло бы существенно изменить расценки на этом рынке.
9.
ОБЕСПЕЧЕНИЕ
ЗАКОННОСТИ.
На
мой взгляд, - это самая важная и при этом, - самая «скользкая» услуга Агентства недвижимости. Потому что на словах,
оказывается всегда, а на деле сильно зависит от грамотности и добропорядочности
конкретного человека, а также – от обстоятельств сделки. Юридических же либо финансовых
гарантий просто нет. Совет – не ввязываться в сомнительные сделки со сложными
отношениями в семье продавца, с неоправданно низкой ценой, с немотивированной
спешкой, со странной продажей по генеральной доверенности и другими
сомнительными обстоятельствами. Оставьте такие сделки спекулянтам, они имеют
право рисковать и знают, зачем это делают.
ЧТО МОЖНО ИЗМЕНИТЬ?
Для
всех будет лучше, если юридическую чистоту сделки будут (за деньги) проверять
независимые люди, несущие за это материальную ответственность. Если такие
найдутся.
А ПРОДАВЦАМ – БЕСПЛАТНО?
Услуги
покупателям мы обсудили. Как видите, некоторые из них, что называется,
притянуты за уши. А все потому, что есть еще целый ряд (и немалый) услуг,
которые риэлтеры «за бесплатно»
предоставляют продавцам. Реально, эти услуги оплачивает покупатель.
Опять же, если покупатель – спекулянт, то – нет проблем; он знает, за что
платит. Но для обычного человека ситуация справедливой не выглядит.
Идея, брать деньги с продавца, риэлтерам нравится. Еще
бы! Они мечтают брать с обоих, и
по-своему правы в своих расчетах. И я согласен с таким положением, но при одном
условии: у продавца и у покупателя должны быть разные риэлтеры. Риэлтер, как
истинный брокер, должен защищать интересы своего клиента. И получать за это от
него деньги. А прейскурант услуг должен быть согласован заранее.
Не
думаю, что моя статья вызовет одобрительный гул в среде риэлтеров; они
прекрасно приспособились к нынешним реалиям и что-то менять вряд ли захотят (к
тому же, газету нашу, скорее всего, не читают, некогда). Но тогда, что-то
сделать мы должны без них. Есть предложения? Ставьте на стол.
ЕСТЬ ЛИ АЛЬТЕРНАТИВА ВЛОЖЕНИЯМ В
НЕДВИЖИМОСТЬ?
Думаю, такая альтернатива
есть в лице инвестиционных фондов, и наиболее дальновидные спекулянты уже
начали перемещать свои капиталы именно туда. А инвесторы пока остаются, их
удерживает возможность использования в качестве рычага, банковских кредитов.
Вот под залог сертификатов ПИФов, деньги пока никто не занимает. Но
консервативным инвесторам, которыми могут быть большинство из вас, это и не
нужно; они привыкли работать на своих. Об этом мы будем говорить на очередном
занятии «Школы украинского миллионера» в субботу, 17 марта в Областной библиотеке (ул. Ю. Савченко,10),
с 12.00 до 14.00. После занятия, желающие изменить свое мышление с обыденного
на инвестиционное, до 17.00 могут поиграть в финансовую игру «Денежный поток».
Архив:
15.03.2007.
Комментариев нет:
Отправить комментарий