РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ: ПРИОТКРЫВАЕМ ЗАНАВЕС.

Операторы рынка недвижимости не торопятся делиться секретами и открывать нам свои тайны. Хотя в том, что некие тайны есть, нет никаких сомнений. Что же делать? Придется вести разведку боем. Ваш финансовый доктор на время меняет профессию и становится риэлтером. Для читателей – двойная польза: прояснить ответы на некоторые вопросы и купить-продать недвижимость с особой гарантией (лично от меня); а также (возможно) стать героями очередных газетных публикаций.

Несмотря на массу прогнозов, жилье продолжает дорожать. Главная причина проста: на всех желающих его не хватает. Почему не хватает? – вопрос посложнее.

                   НЕ НАША ДЮЖИНА ПРИЧИН.

 Первое: нового жилья строят мало, а старое постепенно ветшает.

Второе: жилой фонд плавно перетекает в нежилой (первые этажи – повсеместно, а в центре – и вторые, и третьи, и четвертые). С инвестиционной точки зрения, – очень даже понятно: офис или магазин – это актив, кладущий деньги в ваш карман, а жилье – пассив, вынимающий деньги из оного.

Третье: многие люди, не зная других, столь же доходных инвестиционных инструментов, вкладывают свободные средства именно в недвижимость,  которая переходит в арендную, а то и просто пустует.

Четвертое: деньги, добытые незаконным, а то и преступным путем после вложения в недвижимость легализуются (отмываются).

Пятое: в поисках работы и образования, людские потоки движутся из сельской местности в городскую, а из малых городов – в большие. Происходит перекос спроса и предложения.

Шестое: семьи, имеющие «лишнюю» квартиру, придерживают ее для подрастающих детей или внуков. Продав ее сегодня, они не найдут достойного применения вырученным за нее деньгам.

Седьмое: старики, оставшиеся одни в опустевших больших квартирах, не решаются их обменять на жилье попроще из-за страха быть обманутыми.

Восьмое: строительство в больших городах монополизировано приближенными к властям компаниями, поэтому объемы строительства меньше, чем могли бы быть.

Девятое: недостаточно развит фондовый рынок, способный оттянуть на себя свободные деньги граждан.

Десятое: уровень жизни людей (в больших городах особенно) растет, и они получают возможность улучшать свои жилищные условия.

Одиннадцатое: широко разрекламированное ипотечное кредитование, несмотря на свою дороговизну, набирает обороты; людей приучают жить взаймы.

Двенадцатое: государство недостаточно контролирует эту сферу и так же слабо управляет ею.

Тринадцатое: большой круг частных лиц и организаций заинтересован в продолжающемся росте цен и не намерен отказываться от повышенной прибыли. Строители, производители и продавцы стройматериалов, государственные чиновники, нотариусы, риэлтеры, оценщики, банкиры, спекулянты, рекламисты и обслуживающая их всех инфраструктура прямо или косвенно выигрывает от нагнетания цен и вольно или невольно всячески ему способствует.

РАССЛАБИТЬСЯ И ПОЛУЧИТЬ УДОВОЛЬСТВИЕ.

Если в ваших силах повлиять  на любую из этих причин, - действуйте. Если – нет, не стоит переживать и сокрушаться: ищите свое место и свою выгоду в этой ситуации. Искать свою выгоду, не означает кого-то обманывать; это означает быть гибким и адекватным (то есть, соответствующим) ситуации. «Если замполит не может предотвратить пьянку, он должен ее возглавить», - говорили в армии. «Расслабьтесь и получайте удовольствие», - говорят на гражданке. «И пораженье от победы, ты сам не должен отличать». (Поправьте меня, если это – не Борис Пастернак).  Такой принцип годится везде.

На любом растущем рынке, а рынок недвижимости именно таков, всегда много денег. Почему они достаются не вам? С этой несправедливостью пора заканчивать. Попробуем определить возможные пути заработка.

1.  Работа в агентстве недвижимости.

Стать рядовым агентом не сложно: после ста клиентов и ста показов вы научитесь разбираться и в квартирах, и в людях. Или поймете, что это – не ваше и уйдете. Агентство выбрать тоже легко. Поработайте (просто посидите) там несколько дней и оцените профессионализм директора, атмосферу офиса, внутренние взаимоотношения, уровень обучения, доступность информации, систему оплаты и поощрений. Чуть позже я посвящу этой теме отдельную статью, а пока усвойте одно: никому не будет лишним проверить себя в этом деле, особенно, если есть намерение каким-то образом зарабатывать на  рынке недвижимости.

2.  Продажа информации о продавцах и покупателях.

Такая информация нужна риэлтерам, но не любая, а эксклюзивная. Поэтому клиента вы должны найти до того, как его объявление попадет в газеты или уличную расклейку. Это возможно с близкими людьми, соседями или коллегами.  Но просто найти чаще всего – недостаточно; нужен договор об оказании услуг с одним конкретным (вашим) агентством. Вооруженный таким договором, агент чувствует себя более уверенно, не боится вкладывать деньги в рекламу и работает активнее. Продавец (чаще такой договор полезен именно ему), получает персонального помощника в деле подготовки документов, огражден от звонков и посещений   незнакомых людей. Ваша задача – свести их между собой, и после совершения сделки купли-продажи получить свои комиссионные. Какие?  Смотря как и с кем договоритесь, и смотря каков масштаб сделки. От 100 гривен до сотен и тысяч долларов. Кстати, действуя таким образом, лишнюю копейку может заработать и сам продавец.

3.  Продажа банкам и страховым компаниям информации  о потенциальных заемщиках и страхователях.

Платить их заставляет конкуренция; почему бы сообразительному человеку этим фактом и не воспользоваться?

Чтобы вам поверили и заключили договор, надо организовать какой-никакой поток клиентов. Если вы не собираетесь делать подобный заработок основным, это – непросто. Совет такой: договоритесь с уже работающим агентом или брокером и поставляйте клиентов через него, а он в меру своей порядочности и жадности будет делиться с вами своими комиссионными. Реально, сегодня я имею такое предложение от брокера: 0,2- 0,7% суммы кредита от банка (разные банки и платят по разному), 20% ежегодного страхового платежа от страховой компании. Банк платит один раз, СК – каждый год. Вы тоже можете подключиться к этому предложению. Ипотечный кредит на 50 000 долларов принесет вам 100- 350 долларов от банка и 100 (если это – автомобиль, то – 250) долларов  - от СК.

Согласитесь, - неплохой доход, учитывая то, что делать ничего особенного и не надо: только свести между собой двух людей.

Сами заемщики тоже могут получить эти проценты, если обратятся к брокеру, а не напрямую в банк. Кстати, сэкономят при этом время и нервы. Дальше углубляться в эту тему не буду, кому понадобится, расскажу отдельно.

4.  Расклейка (раздача) объявлений.

Все агентства и агенты этим занимаются: кто самостоятельно, а кто нанимает расклейщиков. Работа – не сложная, хотя и не очень денежная: 1-5 копеек за штуку. При определенной сноровке и системном подходе кое-что заработать можно. Если вы договоритесь не с одним, а, скажем, пятью агентствами, то ходить будете меньше, а клеить больше. Потрудившись некоторое время на этой ниве, возможно, поймете, что лучше клеить свои объявления, со своим телефоном, чем – чужие, и плавно перейдете на путь №1 или №2. Тем более, что в процессе расклейки, вы неизбежно будете знакомиться с местными жителями, многие из которых либо сами планируют купить-продать что-то недвижимое, либо знают таких людей.

5.  Информационные услуги на домашнем телефоне или компьютере.

Вариантов – множество. Например, прозванивать все газетные объявления, выявлять непосредственных продавцов и продавать их координаты риэлтерам. Такой бизнес уже работает, но конкурентов в нем не хватает; соответственно, страдает и качество. Ждут вас.  Можно обзванивать продавцов и выявлять среди них тех, кто готов подписать эксклюзивный договор с вашим агентством. Пусть это будет один из десяти или двадцати; поверьте, вам хватит. Потом переходите на путь №2. Можно размещать объявления в Интернете и даже – создавать для этого свои сайты; можно их там искать. Можно выбрать свою узкую рыночную нишу, например, только однокомнатные квартиры или квартиры только на своей улице и стать посредником между покупателями и всеми агентствами, имеющими здесь свои варианты. Можно заняться поисками по всем агентствам, недвижимости под конкретный заказ банка, сети магазинов, инвестора. Много чего можно, если сесть и подумать.

6.  Рекламные услуги для риэлтеров.

Визитки, раздатки, расклейки, все это в огромных количествах изготавливается для каждого агента; тысячи объявлений ежедневно размещаются в СМИ и Интернете; литры клея выплескивается на столбы и стены домов. Но многие рекламные трюки риэлтерами пока не используются. Проявите фантазию, настойчивость, трудолюбие, и вашими клиентами могут стать тысячи агентов по недвижимости. Рекламные услуги при этом можно оказывать как самостоятельно, так и через крупные рекламные агентства. Помощь может быть предложена также продавцам и покупателям.

7.  Спекуляции  недвижимостью.

Купить дешевле, продать дороже – обычный бизнес, которым занимаются многие. Чем вы хуже? Можно искать объекты самостоятельно или с помощью риэлтеров. Не хватает денег? Объединяйтесь с такими же, как вы. Об этом я уже писал недавно, так что повторяться не буду.

8.  Инвестиции в недвижимость.

Вложение денег в недвижимость для последующей сдачи ее в аренду с целью получения постоянного пассивного дохода – очень перспективное направление деятельности. На нем я тоже останавливаться не буду, читайте предыдущие материалы. Главное, для этого не надо иметь много денег. Но вот без кое-каких специфических знаний и навыков не обойтись.

9.  Услуги для спекулянтов и инвесторов.

Как истинные профессионалы, ни спекулянты, ни инвесторы не захотят заниматься всем сами. Они дадут деньги, поставят задачу и проверят ее выполнение. Подыскивать недвижимость, проверять ее и документы, готовить и проводить сделки, находить покупателей или арендаторов, оформлять договоры и кредиты будут их помощники, одним из которых можете стать и вы. В чем вы более профессиональны, тем и займитесь. Проследите всю цепочку движения денег и документов и найдите в ней работу по своей душе. Этот рынок пока сырой. Пока большую часть работы и инвесторы, и спекулянты делают сами. Пока что они являются предпринимателями, мастерами на все руки. Но скоро лучшие из них станут строить бизнесы и создавать системы. Вот тут то им и понадобитесь вы. Наверняка этот процесс идет и сейчас, просто мы его пока не видим.

Находясь рядом с подобными людьми, вы и сами со временем станете инвестором и придете к финансовой независимости, если, конечно, ваша цель именно такова.

Хотите узнать о недвижимости больше или подробнее? Тогда приходите на очередное занятие в «Школу украинского миллионера», речь там будет идти как раз об этом. Суббота 10 марта, 12.00, Областная библиотека (ул. Ю. Савченко, 10). А по вторникам и четвергам  с 14.00 до 17.00 там же – бесплатные индивидуальные консультации по любым финансовым вопросам. Вход, -  везде свободный.

Архив: 08.03.2007.