Процесс, кажется, пошел. Пошли первые телефонные
звонки, позволившие нам представить вашему вниманию новый список квартир «без
посредников». Квартиры, - действительно, новые; и это позволяет нам приступить к
оценке Днепропетровского рынка жилья в
количественном выражении.
Не
стоит во всех бедах рынка недвижимости винить одних риелторов. Они лишь
зарабатывают «хлеб свой насущный» и делают это так, как умеют. Помните фразу
«Не стреляйте в пианиста, - он играет, как может»? Хлеб получается с маслом, а
у некоторых – и с икрой. Ну и что? Жалко, что ли? Мы же боремся за то, чтобы не
было бедных, а не за то, чтобы искоренить богатых. Когда мы выходим на этот
рынок в качестве продавца, то с готовностью принимаем риелторскую помощь в
подготовке документов, и организации
показов, зная, что заплатит за эту работу покупатель. Зато, превратившись в
покупателя, жалуемся на пресловутые 5%, забывая, как сами изводили агента своими капризами найти «то, не знаю
что», да еще и по прошлогодней цене. Все мы друг друга заслужили, все в равной
степени ответственны, и все вместе
должны ситуацию менять, если она нам не нравится.
ЕСЛИ МЕНЯТЬ, ТО ЧТО?
За
месяц работы у меня сформировалось собственное видение этой сферы и собственные
предложения по ее реформированию. Это – не истина в последней инстанции, а - информация к размышлениям, обсуждениям и,
может даже – спорам. Ничуть не возражаю: спорьте, критикуйте, предлагайте свои
решения. Я, правда, совсем не уверен, что какие-то предложения вообще появятся;
инерционность наших людей мне хорошо известна, но ошибиться в этом я буду рад.
И дело вовсе не во мне: изменения назрели и рано или поздно они произойдут. Кто
не останется в стороне от этих процессов, сможет на них влиять; кто
проигнорирует – будет поставлен перед фактом.
Кто-то
ждет изменений законодательства, я тоже не возражаю против некоторых перемен.
Но предлагаю не дожидаться их от парламентариев, а вводить и испытывать на
практике явочным порядком. Вот – некоторые пункты моих предложений.
1.
Договор об
оказании услуг между продавцом квартиры и риелтором.
2.
Описание
продаваемой квартиры.
3.
Договор об
оказании услуг между риелтором и потенциальным покупателем.
4.
Описание целей
покупки и требований покупателя к объекту покупки.
5.
Описание
квартиры, предложенной покупателю.
6.
Экспертная оценка
покупаемой квартиры.
7.
Заключение о
степени юридической чистоты предполагаемой сделки.
8.
Титульное
страхование купленной квартиры.
9.
Страхование
профессиональной ответственности риелтора.
ДОГОВОР МЕЖДУ ПРОДАВЦОМ КВАРТИРЫ И
РИЕЛТОРОМ.
Такой
договор заключается (или не заключается) по желанию продавца. Продавец может
продавать квартиру и самостоятельно. В
этом случае подготовка документов и описания продаваемой квартиры, а также
поиск покупателей – это его забота. Но если помощью специалистов он все же
решит воспользоваться, то все, что от него требуется, - это подобрать риелтора,
посетив несколько агентств или, разместив
соответствующее объявление в СМИ.
Лучше, если агент специализируется на
квартирах, расположенных именно в этом районе. Тогда он сможет более точно
оценить перспективы ее продажи по заявленной цене. В договоре указываются дни и
время показов квартиры потенциальным покупателям и их агентам, объем и способы
рекламирования объекта, перечисляются предоставляемые услуги и их стоимость,
указывается срок действия договора и порядок его расторжения.
Обязательства
сторон – взаимные: агент обязуется найти покупателя на эту цену в оговоренный
срок, а продавец – предоставить точное описание квартиры, не уклоняться от ее
показов и не заключать подобных договоров с другими риелторами.
ОПИСАНИЕ ПРОДАВАЕМОЙ КВАРТИРЫ.
Его
готовит продавец с помощью своего агента. Описание составляется в письменном
виде и включает в себя историческую справку, описание материалов и технологии
строительства, проведенных капитальных и частичных ремонтов, перестроек,
перепланировок, улучшений; справку об известных собственниках, их изменениях и
прописанных в разное время лицах, а также – данные о дееспособности
совладельцев жилья.
ДОГОВОР
МЕЖДУ РИЕЛТОРОМ И ПОКУПАТЕЛЕМ.
ОПИСАНИЕ
ТРЕБОВАНИЙ К ПОКУПАЕМОЙ КВАРТИРЕ.
Человек, желающий приобрести
квартиру, ищет ее самостоятельно при
помощи объявлений в СМИ или нанимает для этих целей риелтора. До сих пор, этот
участник рынка пребывал в самом сложном положении. Сегодня, когда «Горожанин»
приступил к публикации телефонов непосредственных продавцов, его позиции
выровнялись.
Покупатель получил право выбора. Теперь он
может заключить равноправный договор с агентом, приложив к нему описание
требований к желаемой покупке.
В настоящее время – не редкость завышенные,
иногда и вовсе не выполнимые, требования покупателя. А иной раз они настолько
нечетко сформулированы, что бедный риелтор превращается в бесплатного и
бесконечного экскурсовода по историческим местам города. Понятно, что в
конечном итоге, эти экскурсии вынужден оплачивать добросовестный покупатель, на
которого, и перекладывает все свои издержки агентство недвижимости.
В
договоре риелтор обязуется в указанный
срок найти определенное количество квартир, отвечающих требованиям клиента, а
тот, в свою очередь – оплатить отдельно их
показы или – полностью работу агента, если выбор будет сделан.
В
отличие от продавца, покупатель может заключить несколько таких договоров с
несколькими риелторами.
ОПИСАНИЕ ПОКУПАЕМОЙ КВАРТИРЫ.
Прежде,
чем ехать на показ, агент может представить своему покупателю описание
предлагаемой квартиры, выполненное продавцом или же – им самим. Последнее
будет, с точки зрения покупателя, объективнее, а значит, и стоить дороже. Но,
если окажется, что оно не соответствует действительности, покупатель вправе его
не оплачивать.
В
случае выполнения договора, это описание должно прилагаться к акту выполненных
работ.
ЭКСПЕРТНАЯ
ОЦЕНКА ПОКУПАЕМОЙ КВАРТИРЫ.
Ее
проводит специалист-эксперт. Это может быть тот же агент, помогавший
подыскивать квартиру или любой другой квалифицированный риелтор.
В
экспертной оценке должны быть зафиксированы все явные и скрытые как
достоинства, так и дефекты покупаемой квартиры, дома, в котором она расположена,
обслуживающих коммунальных служб, района города. Эксперт, подготовивший такую
оценку, получает за это деньги, но и несет материальную ответственность за
сокрытие или необнаружение недостатков, способных повлиять на рыночную
стоимость квартиры.
ЮРИДИЧЕСКОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ.
ТИТУЛЬНОЕ СТРАХОВАНИЕ. СТРАХОВАНИЕ
ПРОФЕССИОНАЛЬНОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТИ.
Гарантировать
юридическую чистоту сделки купли-продажи на 100%, сегодня вряд ли кто-то
возьмется, если за этим будет стоять вполне осязаемая финансовая
ответственность. Но указать на узкие места, просчитать вероятность
возникновения проблем в будущем и предложить план защиты от них, возможно.
Сделать это способен и грамотный риелтор, и независимый юрист.
В
любом случае, специалист, выдавший такое заключение, должен отвечать за его
достоверность. Как отвечать? Конечно, материально, ведь за выдачу заключения
ему тоже заплатят.
Разрешить
это противоречие можно с помощью страхования. Путь этот – хоть и не простой,
но, на мой взгляд, - реальный. Любой наипрофессиональнейший профессионал имеет
право на ошибку. «И на старуху бывает
проруха», говорят в народе. Что такое проруха я, честно говоря, не знаю, но
народу верю. Так вот, от такой «прорухи» и придумали страховать
профессиональную ответственность. Для нотариусов, например, это – обязательный
вид страхования, а риелторы чем хуже? Их ошибки тоже дорого обходятся клиентам.
Титульное
страхование, то есть – на случай признания договора недействительным, риелторы
или юристы тоже могут рекомендовать в необходимых случаях. Но, поскольку эту
страховку обычно оплачивает покупатель, то такая рекомендация будет выдаваться
автоматически при малейшей возможности. Дабы избежать такого безобразия, я
предложил бы оплачивать ее тем, кто предлагает или, хотя бы – напополам с
клиентом. Ничто так не укрепляет солидарную ответственность, как солидарная
оплата.
Сейчас
редкий (только самый добросовестный) риелтор даст совет воздержаться от
сомнительной покупки, ведь юридически он ничем не рискует; а появится риск, -
усилится и ответственность.
ИТОГО.
ЧТО ИЗМЕНИТСЯ?
Получается,
что единую на сегодня риелторскую услугу я предлагаю разделить на несколько
самостоятельных частей с тем, чтобы оплачивать ее тоже по частям. Только – не в
зависимости от стоимости покупаемого объекта, а – в зависимости от объема
выполненной работы.
Поскольку,
каждую часть можно будет и заказать, и оплатить отдельно, причем, – в разных
агентствах, то и рыночная цена на них сложится постепенно. Захотят, например,
риелторы взять слишком много денег за юридическую экспертизу, этим вопросом
займутся юристы, вон их, сколько безработных нынче, и спрос уравновесится более
дешевым предложением. А покажется покупателям, что дешевле им самим сначала
подыскать себе квартиру, а уж потом (при необходимости) обратиться за
юридической помощью к риелтору, и агентам покупателей придется снизить свои
расценки. Юристам (которые тоже иногда
покупают себе квартиры) достаточно будет заказать поиск подходящих вариантов, а
в случае с первой продажей недавно приватизированной квартиры, и вовсе никакой
юрист может не понадобиться, настолько все будет просто и прозрачно.
Конечно,
комплексное обслуживание тоже возможно, но – исключительно, по желанию;
навязать такую услугу станет труднее.
Как
только у каждого продавца появится свой эксклюзивный агент, исчезнет суета на
рынке: заработает единая база данных продаваемых квартир, в которой будут
реальные квартиры, с реальными адресами, реальными фамилиями посредников и
хозяев. А с этой базой будут работать агенты покупателей и сами покупатели,
отказавшиеся от услуг агентов. Боюсь, правда, что для самостоятельных
покупателей доступ к базе данных будет платным, но все равно эта плата будет
существенно ниже стоимости услуг агента.
Исчезнет
необходимость обклеивать бестолковыми (и не всегда правдивыми) объявлениями
стены домов, столбы и заборы; останутся без работы сотни (а может, и тысячи)
неквалифицированных и недобросовестных посредников; повысится статус риелтора,
уважение к его работе.
Появится
специализация: кому-то легче будет находить варианты, кому-то – готовить
документы к продаже, а кому-то – выискивать недостатки в продаваемых квартирах.
В
одном агентстве объединятся специалисты смежных профессий, которые будут не
конкурировать друг с другом, а поставлять друг другу клиентов.
Конечно,
специалистов придется учить и готовить. А может – не только готовить, но и
проверять знания, проводить аттестации, выдавать лицензии. Пусть такие вопросы
решает само сообщество риелторов, это – их имидж.
Сегодня
единого сообщества нет, риелторы разобщены; боюсь, что они не объединятся и
завтра. Поэтому начинать надо нам, - их
прошлым, настоящим и будущим клиентам.
Начало
положено: благодаря «Горожанину» монополия на информацию уходит в прошлое.
Кстати, мы не так уж и одиноки: в Интернете
работает сайт neposrednik.com.ua, на котором вы тоже можете бесплатно поместить свое объявление о продаже, и
который так же как и мы, отсекает посредников.
А
наш телефон для объявлений и справок
по-прежнему – 785-84-68.
БОРЬБА
С РАСКЛЕЙКОЙ ОБЪЯВЛЕНИЙ.
Собственно,
никакой борьбы пока и нет. Пока жители «Левобережного-3» только заметили в
некоторых общественных местах листовки с почти полным списком продаваемых в
районе квартир. Скоро они поймут, что нет больше смысла вчитываться в каракули
на заборах, и перестанут на них реагировать.
Удивила,
кстати, мелочность расположенного в нашем районе «Технополиса», - хозяина 126 маршрута (отказ «Укртелекома» и
«Укрпочты» не удивил: все таки – гос. организации), который «попросил» 15
гривен в месяц за размещения одного объявления в одном «Богдане». Что им эти 50
копеек в день..?
Потом
вступит «тяжелая артиллерия». Уже создана инициативная молодежная группа,
которая сделает три вещи: оборвет (и будет обрывать постоянно), все столбовые
расклейки, представит оборванные объявления в административную комиссию
райисполкома для наложения на их авторов штрафов и на вырученные деньги
займется обустройством цивилизованных стендов в людных местах. Вопрос «кто не с
нами, тот – против нас» не стоит, но все же мы приглашаем быть с нами.
ШКОЛА УКРАИНСКОГО МИЛЛИОНЕРА.
На
очередном занятии мы, по просьбам слушателей, снова вернемся к разговору об
инвестиционных фондах. Тема – очень интересная, особенно в ракурсе наметившейся
стабилизации цен на недвижимость. Именно туда, на фондовый рынок скоро начнут
перетекать деньги инвесторов, а это ускорит перестройку рынка недвижимости,
которая назрела. Место и время – те же: суббота, 7 апреля, 12.00 – 14.00,
областная библиотека (ул. Ю. Савченко, 10).
Архив:
05.04.2007.
Комментариев нет:
Отправить комментарий