Интуитивно, многие понимают,
что арендная недвижимость – это реальный актив, но при этом продолжают
почему-то вкладывать деньги в пассивы. Предыдущий материал:
РЕМОНТ.
Красиво жить не запретишь,
поэтому все больше людей направляют немалые деньги в строительство и обустройство
собственного жилья. С точки зрения экономики страны, это неплохо: развивается
производство и торговля строительными материалами, создаются новые рабочие
места, возникают целые индустрии интерьерного и ландшафтного дизайна, создания
новых типов мебели и отделочных материалов. То есть, деньги не залеживаются в
домашних копилках, а работают. Печально, правда, что существенная часть этих
денег уходит за границу в обмен на импортные товары, но этот минус
перекрывается другими достоинствами. Зато, с точки зрения экономики семьи,
картина не столь радужная; свои деньги семья замораживает в вещах, которые, мгновенно
переходя в разряд б/у (бывших в
употреблении), стремительно теряют свою ценность. Плюс изменчивость моды,
разнообразие вкусов, повреждения и износ при эксплуатации, и в результате
квартира с ремонтом никогда не дорожает на стоимость ремонта, не говоря уж о
потраченных нервах и сопутствующих хлопотах. Так что, ремонт собственной
квартиры, это не вложение денег, а их расходование. Кажется, мы повторяем
ошибку Эллочки Щукиной (Людоедки) из бессмертных «12 стульев», ввязавшейся в
бесперспективное соревнование с дочкой американского миллионера Вандербильда. Только мы соревнуемся с богачами «местного
разлива». Они – мраморные колонны, мы – пенопластовые; они – дубовый паркет, мы
– искусственный ламинат; они – мебель из дерева, мы – из плиты МДФ «под
дерево»; они – английские камины, мы – электрические имитаторы. И так далее.
Главный лозунг: «Чтоб не хуже, чем у людей». Причин такого положения, - две: завистливое подражательство и финансовая
неграмотность. Если уж подражать, то – причине, а не следствию. Богатые люди
создали (купили, украли, отобрали, заработали) активы, прибыль от которых
вкладывают в свое жилье, а мы вкладываем в него свою зарплату, не имея активов
вовсе. А ведь активами богатство семьи и измеряется.
АКТИВ – ПАССИВ.
Сначала мы должны купить
актив. Если денег не достает, их надо взять взаймы у банка. И даже, если денег
достаточно, их все равно надо взять взаймы у банка. Почему такой долг, в
отличие, например, от кредитов на ремонт, считается хорошим, я уже писал
неоднократно, а сейчас скажу коротко.
Потому что его должна оплачивать аренда купленной недвижимости. Для
торговых и офисных помещений это возможно, а для жилых, вряд ли. Считать надо в
каждом конкретном случае отдельно. Сегодня банки почти не кредитуют, но «почти»
не означает «нет», а цены на
недвижимость продолжают падать. Надо писать бизнес-план, убеждать банк в
его выполнимости и искать подходящий объект. В этом деле, банк вполне может
быть нашим союзником; ему тоже надо куда-то пристроить свои деньги. Но себя
придется показать во всей красе. Если она есть. Если нет, надо учиться; это
дело – наживное. Можно поискать и других, небанковских инвесторов, но и их наша
«краса», то есть, знания, энергия и способности, будет интересовать в первую
очередь.
И вот когда актив станет
приносить пассивный доход, можно подумать о покупке и благоустройстве пассива,
да и то не сразу. Кто хочет жить лучше других, должен некоторое время
отсутствие комфорта перетерпеть; для кого главное, - быть «не хуже других» или
«как все», все время будет оставаться в роли догоняющего собственную тень.
НАДЕЖНОСТЬ.
Недвижимость – это реальный
материальный актив. Его можно увидеть, потрогать, сфотографировать и показать
всем остальным. А также – продать, сдать в аренду, заложить в банк, подарить и
завещать наследникам. Продавать подобный актив рекомендуется только с целью
покупки на вырученные деньги еще большего или еще лучшего актива. Сдать в
аренду его можно всегда; цена может расти или падать, а спрос будет. Получить
кредит в банке легче всего именно под залог недвижимости, а банкиры кое-что
понимают в надежности активов. Это надо использовать обязательно. Или покупаем
недвижимость в кредит, что предпочтительнее (ставки ниже), или кредит берем уже
после покупки, и направляем его на покупку следующего объекта.
Подарить можно, но для целей
создания капитала, разумнее заблокировать дарение наследниками. Сделать это
можно в завещании. Там же можно запретить продажу, определить уровень арендной
платы и порядок ее использования, указать как часто и на какую сумму должен
проводиться ремонт, в какой компании страховаться и так далее.
Без страховки тоже не
обойтись. Она защитит от тех немногочисленных и маловероятных рисков, которые
все-таки есть: пожар, взрыв, затопление, падение летательных аппаратов и тому
подобное. Маловероятные риски и стоят недорого. Разумно обязать сделать это
арендаторов, тогда к нашей собственности они будут относиться более рачительно.
ДОХОДНОСТЬ.
Она может быть разной, в
зависимости от рыночной ситуации, но она будет всегда. Сделав необходимые
ремонт, перепланировку, оборудовав помещения полезными техническими
приспособлениями и мебелью, доходность можно повысить. Тут необходимо
планирование и расчет, все вложения должны окупаться. А самое приятное то, что
доходность может быть постоянной и непрерывной. Наверное, стоит сказать пару
слов о налогах. Подоходный налог в некоторых случаях можно и не платить. Это
если об аренде никто не знает. Но нервы и спокойствие дороже. Опять же, если
вдруг с арендаторами возникнут судебные разбирательства, то они получат
дополнительный аргумент для суда и дополнительный рычаг давления на нас. Можно
зарегистрироваться частным предпринимателем и платить ежемесячные 200 гривен
единого налога. Он будет оправдан в случае, если взимаемая нами арендная плата
превысит 1 350 гривен в месяц. Много ли это? Нет, конечно. Неужели мы затеяли
весь этот разговор о семейном капитале ради получения пары тысяч в месяц? Наш
пассивный ежемесячный доход должен составлять никак не меньше 10 000
гривен, хотя начинать нам, возможно, придется и с меньшей суммы. Кроме налогов,
наши доходы будут уменьшать коммунальные платежи и расходы на ремонт. За
електроэнергию, по установившейся традиции, платят сами арендаторы. А все
потому, что есть счетчик. Следовательно, надо установить счетчики на газ и
воду, за которые и заплатит тот, кто ими пользуется. Отопление и квартплата
остаются за нами. Поскольку вся коммуналка имеет тенденцию дорожать, надо или
учесть это в арендной плате, или переложить на арендаторов все коммунальные
платежи полностью.
ЛИКВИДНОСТЬ.
Очень хорошо, что слишком
быстро недвижимость не продается. Меньше будет соблазнов использовать ее не по
назначению. Продажа с целью новой покупки может быть спланирована заранее, а
другие нам и не нужны.
УГРОЗЫ.
Они есть. Потому, что
пресловутый жилищный вопрос портил, портит и всегда будет портить нас всех. Это
создатель семейного капитала может быть более или менее спокоен за его
цельность, а о его наследниках так уже не скажешь. Семейные скандалы, разводы,
суды, дележка имущества, – не такая уж редкость. Придется принимать юридические
меры к тому, чтобы все члены семьи имели права владеть и пользоваться, но никто
не имел исключительного права распоряжаться. Я не юрист, и тонкостей этого дела
никому не открою; но думаю, что постараться максимально учесть все риски,
можно.
На Западе распространены
специальные трасты, в которые семья может переместить все свои активы, доверив
управление ими специалистам. На трастовое имущество нельзя наложить арест,
продать за долги и отобрать по суду. В наших условиях чем-то подобным может
стать ООО (общество с ограниченной ответственностью) или ЧП (частное
предприятие). Кстати, это – те схемы, которые дают преимущества богатым и
перераспределяют финансовые ресурсы страны в их пользу. Наемный работник из
заработанной зарплаты сначала платит налоги, а оставшуюся сумму пускает на
потребление; владелец же юридического лица из заработанного дохода сначала
вычитает все затраты, а из того, что останется (если останется) платит налоги.
Правда, наша налоговая система не дает слишком уж разбежаться в этом
направлении, но в будущем подобное положение все равно будет меняться.
ПРОДОЛЖЕНИЕ СЛЕДУЕТ.
В следующем номере «Горожанина»
мы перейдем к совсем другому типу актива, - НПФ (негосударственному пенсионному
фонду) и рассмотрим совсем другой способ создания капитала семьи. Потом будут
бизнес и накопительное страхование жизни, а потом я приглашаю тех, кто захочет пообщаться
на эту тему с большим практическим уклоном в Севастополь. Три дня (22, 23 и 24
мая) мы посвятим как отдыху на море и экскурсиям по местным
достопримечательностям, так и семинарским занятиям о способах создания капитала семьи. Помогут нам в этом наши
крымские друзья и коллеги. По моим предварительным расчетам, все получается
достаточно качественно и недорого. Звоните, договоримся.
Архив: 07.05.2009.
Комментариев нет:
Отправить комментарий