По всем прогнозам, при нынешних темпах строительства нового
жилья, квартирный вопрос останется
актуальным еще лет десять, если не больше. Учитывая тот факт, что рост
стоимости жилья пока еще опережает рост реальных доходов населения; оно, это
самое население, продолжит искать выход в банковском ипотечном кредитовании.
Разговоры о возможном обвале рынка недвижимости остаются разговорами,
альтернативные варианты, в том числе и предложенная мной аренда с параллельным
накоплением, энтузиазма не вызывает; остается только кредит.
Что ж, кредит
так кредит; попробуем разобраться и в этом вопросе.
Сегодня, к ипотечному
кредитованию подключаются все новые и новые банки. Конкуренция растет и это
приводит к тому, что чуть ли не ежедневно тот или иной банк меняет свои условия
или объявляет о новой акции. Уследить за этим процессом чрезвычайно тяжело даже
специалисту, не говоря уж об обычном гражданине. Что же делать?
В развитых странах с устоявшимися
банковскими системами, заемщик смело идет к кредитному брокеру, который и
решает все проблемы выбора. Плата в 1-3 % от суммы кредита считается приемлемой
компенсацией сэкономленных времени и нервов. Брокер стоит на страже интересов
клиента, а не кредитора, и действительно находит для него наилучший вариант, за
что и получает свое вознаграждение.
Наш человек, о чем
свидетельствует опыт России, на такое часто не соглашается. Для нас, в
большинстве своем, имеющих психологию бедного человека, время – это пыль: его мы не ценим и легко продаем
за деньги, даже небольшие. Причем, делаем это интуитивно, на уровне
подсознания.
А еще, бедный человек никому не доверяет, и
все старается сделать сам: от ремонта обуви до поиска в Интернете.
А еще он не любит и не умеет служить
другим людям; даже если они – его клиенты и кормят его семью. «У Советских – собственная гордость», - писал
кто-то из поэтов ушедшей эпохи. Эпоха ушла, а гордость осталась и камнем на шее
незабвенной Му-Му, тянет нас в прошлое. (Помните присказку «Цирк уехал, а клоуны
остались»? О нас сказано и очень точно).
Может быть поэтому, нашей сфере
услуг никогда не суждено подняться до уровня Западной.
Все население может, и не
переделаешь, но отдельные его представители в лице читателей «Горожанина»,
имеют все шансы избавиться от психологии бедного человека и начать думать и
поступать, как богатые. Я, во всяком случае, постараюсь этому содействовать.
Итак, в России случилось
следующее. Вместо кредитных брокеров, появились кредитные эксперты, нанятые или
даже созданные банками. Декларируя на словах свою независимость, они направляют
поток клиентов в совершенно определенные 1-2 кредитных учреждения, не затрудняя
себя изучением остальных. Обычно, это бывают банки не с лучшей кредитной
ставкой, а с большей лояльностью к клиенту. Именно на это преимущество и
реагирует большинство потенциальных заемщиков, уже получивших пару отказов в
крупных банках. Понятно, что в таком случае, ни о каком выборе речь и вовсе не
идет.
В Украине, первыми брокерами
попытались стать агентства недвижимости, которые вынуждены были помогать своим
покупателям побыстрее получить кредит, чтобы без срывов довести сделку купли-продажи
до конца. Но, не имея ни сил, ни времени на постоянный анализ предложений
различных банков, они в конечном итоге остановились на паре- тройке самых
удобных, и, по сути, стали их агентами со всеми сопутствующими атрибутами:
договорами, правами и обязанностями, комиссионными и конфиденциальностью.
Клиенту лучше не стало. Так и не
получив права выбора, в цейтноте от приближающейся сделки, рискуя потерять
задаток, он стал изначально согласным на все условия банка, лишь бы быстрее
получить кредит.
Правильно было бы заранее выбрать
банк и получить от него подтверждение готовности предоставить кредит, а лишь
потом заниматься поиском подходящей покупки. Однако, такая благотворительность,
- риелторам не с руки: клиент, который
не дал задаток, еще не клиент, а небольшие комиссионные от банка, ни в какое
сравнение не идут с доходами от основной деятельности.
Чтобы рынок приобрел
сбалансированный и цивилизованный вид, необходимо появление настоящих, а не
замаскированных кредитных брокеров. Они уже создаются. Меня даже пригласили
принять участие в организации работы одного из них. То, о чем узнал я, думаю,
будет интересно и вам.
Мой кредитный брокер собирается защищать
интересы заемщиков, а не кредиторов; и уже одним этим близок моим чувствам. В
течение определенного периода, его услуги для заемщика будут оставаться бесплатными.
Расходы планируется покрывать комиссионными от страховых компаний, среди
которых тоже надо уметь выбрать лучшую. Возможно, в некоторых сложных случаях,
брать плату все-таки придется, но небольшую, и она будет того стоить. А в
дальнейшем, неизбежен переход к платным услугам, иначе снова проиграет клиент,
то есть, - мы с вами. Почему? Попробую пояснить.
Фраза «кто платит, тот и
заказывает музыку» вам хорошо знакома. Она далеко не случайна, и далеко не так
юмористична, как может показаться на первый взгляд. Для примера, вспомните о
независимости судей, получающих зарплаты и квартиры из местного бюджета. А еще
вспомните пословицу «каждый кулик свое болото хвалит».
Не захотите платить за услуги вы,
заплатит кто-то другой (свято место пусто не бывает); вероятнее всего, это
будет банк. В результате, вместо объективного консультанта, вы получите стаю
«куликов» расхваливающих свой банк, а оплата их комиссионных все равно ляжет на
ваши плечи в виде дополнительных кредитных комиссий и платежей.
Во всем мире существует три типа помощников
для неискушенного обывателя. Это – агенты, брокеры и общественные организации.
Агент (человек или организация)- посредник
между производителем услуги и ее потребителем. Практически, его задача - открыть потребителю глаза на все хорошее, что
в этой услуге есть, и скрыть от него все плохое. При этом допускается некоторое
выпячивание достоинств и некоторое приукрашивание недостатков. С этикой у
агентов тяжеловато: «этично все, что способствует росту продаж», - вот их
лозунг. Агент работает в интересах производителя, который ему и платит.
Интересы клиента учитываются лишь в той мере, в которой это необходимо
производителю для поддержания определенного имиджа. Если агент будет «резать
правду-матку», он рискует ничего не продать и, соответственно, ничего не
заработать.
Брокер работает на потребителя
услуги и деньги получает от него же. Брокеру хорошо живется на рынках, где он
востребован и любим клиентами. Пример,- фондовая биржа. На Западе, не иметь своего
биржевого брокера – дурной тон; выбрать хорошего – большая удача. У нашего
брокера, жизнь – не сахар. Производитель любит его только наполовину, и именно на ту, где
разговор идет исключительно о достоинствах производителя и его услуги. Клиент
же на любовь к брокеру скупится и постоянно подозревает его в двойной игре в
пользу производителя. А если точнее, то просто не может отличить брокера от
агента и всех посредников считает агентами. Да и как не считать, если живого
брокера он последний раз в фильме «Уолл-Стрит» видел. И первый, между прочим, -
там же. Именно поэтому, брокеров меньше, чем агентов: клиенты своим недоверием
сами загнали себя в глухой угол, то есть, превратили лояльных к себе брокеров в
лояльных к производителю агентов. Кому теперь жаловаться? Только
общественникам.
Общественные организации живут за
счет благотворительности и всеми силами защищают клиентов от недобросовестных
производителей. Однако, их возможности ограничены скудными финансами, а на
голом энтузиазме далеко не уедешь. Денег мало, потому что потенциальные
благотворители- клиенты считают их бездельниками и наивно думают, что
необходимая им информация ничего не стоит, что ее везде полно, и никто ее не
скрывает. Как бы не так! Благодаря подвижникам-общественникам, мир узнал столько
гадостей о производителях, сколько брокерам, которые не ведут расследований и
пользуются лишь открытыми источниками информации, и не снилось. В какой-то мере
общественным контролерам помогают средства массовой информации, с удовольствием
публикуя «горячие факты». Но СМИ не постоянны и продажны: за деньги, любой
производитель может распространить с их помощью даже и не очень достоверные, но
благоприятные для себя сведения.
Иногда общественные организации
используются для борьбы с конкурентами. Срабатывает тот же принцип: кто платит, тот и направляет
деятельность в нужное русло. Следовательно, сегодня нельзя быть полностью уверенным в
независимости любой частной инициативы.
Вот и выходит, что только брокер
– единственный и верный друг потребителя, потому что работает на него и за его
деньги. А деньги – это лучшая мера всего: и качества, и доверия, и совести, и
гарантий. Ибо, не будет у брокера никаких денег, если хоть чем-то из
перечисленного он пренебрежет.
Поэтому для будущего нашего
общества так важно, кто назовет себя брокером, и каких принципов будет
придерживаться. Приживутся у нас агенты, и не видать нам больше ни правды, ни
свободного выбора; а сумеем вырастить настоящих брокеров, - будут развиваться
нормальные рыночные отношения, где побеждает лучший товар и лучшая услуга, где
все обо всех известно и у каждого есть право выбирать на основе полной
информированности и личных предпочтений.
В первую очередь брокер нужен тем
клиентам, кто готов скорее пожертвовать деньгами, чем временем. Кто хочет самостоятельно
искать свой банк, по-прежнему сможет это делать. Другой вопрос, получится ли у
него разобраться со всеми нюансами и обойти все подводные камни ипотечных
договоров? Можно и в суде обойтись без
адвоката, и диагноз себе поставить по справочнику, и постричься, глядя в
зеркало (бриться же научились). Оправдано ли это с финансовой точки зрения, вот
в чем вопрос. Было время, все мы и челночили, и шабашили, и огородничали, и
много других профессий осваивали (разве что полотно не ткали и пряжу не пряли).
Но теперь – времена другие, пора бы и поэта вспомнить: «Беда, коль сапоги
начнет тачать пирожник, а пироги печи – сапожник».
Отличить же брокера от агента можно хотя бы по количеству
задаваемых вопросов, особенно, на первый взгляд, странных, как бы не имеющих, прямого
отношения к кредиту. И - по сравнительно
долгому размышлению над подбором вариантов. И – по детальному объяснению
мотивов выбора. И – по количеству разноплановых предложений и вариантов. И – по
поиску нестандартных идей и индивидуальных параметров. И, конечно, - по наличию
оплаты за свои услуги. На первом этапе, в простом случае, как я уже говорил,
оплаты может и не быть, ну а в сложном, - не думаю, что она должна превышать
500$ или 1% от суммы кредита. Дальше, цены сформируются под влиянием спроса и
предложения.
Агент выдаст вам решение почти
мгновенно, оно у него постоянно в голове; это – гамбургер, одинаковый для всех;
чуть больше мяса и чуть слаще булочка – абсурд, такого не бывает. И, к
сожалению, агент не будет с вами откровенен до конца: вы обязательно
почувствуете, что от вас что-то скрывают, не договаривают.
Вообще то я, - не продавец
брокерских услуг, поэтому сильно убеждать вас не буду. Кто поймет свою выгоду,
тот найдет и своего брокера, а кто не поймет, того жизнь со временем подправит.
Я, как Шекспировский мавр: свое дело сделал и ухожу. А вы думайте и решайте.
Правильных вам решений.
Архив: 23.10.2006.
Комментариев нет:
Отправить комментарий