Договор пожизненного содержания – в чем его суть?

По договору приобретатель выплачивает пенсионеру единоразово крупную сумму, а потом пожизненное небольшое ежемесячное содержание. За это он получает право собственности на квартиру и сможет свободно ею пользоваться после смерти пенсионера.

Юридически право собственности на квартиру переходит к приобретателю сразу при подписании договора, но при жизни пенсионера он не имеет права фактически ничего с квартирой делать. Продать, подарить, взять под залог квартиры кредит, проживать там самому или поселить туда кого-то еще – все это приобретатель сможет делать с квартирой только после смерти пенсионера.

Пенсионер сохраняет за собой право пожизненного проживания в квартире, да еще и коммунальные услуги ему оплачивает приобретатель.

Практика заключения договоров пожизненного содержания

Самое главное – найти одинокого бездетного пенсионера с квартирой, которому было бы интересно заключить такой договор, и убедить его это сделать. Старики отчаянно боятся заключать подобные договора, и их можно понять.

Т.е. если просто давать обьявления вроде “Молодая порядочная семья, оба врачи-хирурги, возьмет одинокого пенсионера на содержание за право унаследования жилья. Безболезненную эвтаназию гарантируем” – толку не будет :).

Поэтому были созданы посреднические структуры, которые сводят между собой пенсионеров и инвесторов-приобретателей. Главная задача такой структуры – работа именно с пенсионерами. Стариков изо всех сил убеждают, что  заключить подобный договор – это не только выгодно, но еще и безопасно и надежно. Эти структуры уже несколько лет успешно работают, и за это время они хорошо “раскрутились”. Поэтому теперь “свежие” дедушки-бабушки приходят к ним обычно по рекомендациям своих знакомых, которые уже заключили такой договор, и у них все ОК. Одна из таких компаний-посредников и помогла мне заключить договор с моим пенсионером. 

Оценка инвестиционной привлекательности договора пожизненного содержания

Как оценить, насколько привлекательным для инвестора является предлагаемый договор пожизненного содержания? Для этого во внимание нужно принять следующие факторы:

• Цену, которую запрашивают (первоначальный платеж)
• Текущую рыночную стоимость квартиры
• Перспективы рынка недвижимости (буит тока дорожать! :))
• Все, что обычно играет роль в оценке недвижимости – площадь квартиры, кол-во комнат, этаж, местоположение, материал дома, год постройки, какие соседи, удобный ли транспорт, инфраструктура…
• Возраст и состояние здоровья пенсионера. Этот фактор крайне важен!

К вашему сведению, перед заключением договора пенсионера никак невозможно заставить пройти медобследование. Об этом даже не заикаются. Его только обязательно осматривает психиатр, который устанавливает его дееспособность и выдает соответствующую справку. А состояние здоровья и вероятную продолжительность жизни оценивают “на глаз”.

Для инвестора затратами будут первоначальный взнос и последующие ежемесячные выплаты пенсионеру. Инвестиционным доходом будем считать 100% текущей рыночной стоимости квартиры, вне зависимости от того, собирается ли инвестор эту квартиру сразу продавать, как только появится возможность.

Для упрощения расчетов не будем принимать во внимание возможное изменение рыночной стоимости квартиры. Т.е. не будем рассчитывать на ее подорожание, а предположим, что ее стоимость останется неизменной. Так рекомендуют поступать все умные книги об инвестициях в недвижимость :). Если квартира за время действия договора подорожает – это будет для инвестора приятный бонус.

Расторжение договора пожизненного содержания по инициативе пенсионера – насколько это реально?

Этот вопрос я максимально тщательно изучил перед совершением сделки. Я заранее получил образец договора пожизненного содержания и дал его почитать аж 3-м разным юристам. 2/3 опрошенных юристов сказали, что договор составлен максимально продуманно, все аспекты учтены, и его смело можно подписывать.

Если пенсионер действительно одинокий, ему нет никакого смысла добиваться расторжения договора. Потому что с подписанием договора в его жизни ничего не меняется, кроме того, что он начинает получать ежемесячно дополнительные деньги. Заставить его судиться с приобретателем могут только родственники, которые внезапно обьявятся и увидят, что они “прозевали” квартиру.

C 2004 года внесли изменения в Гражданский кодекс, и начали заключать новые договоры пожизненного содержания, по которым приобретатель обязан пенсионеру только выплачивать в месяц определенную сумму денег. Т.е. никаких посещений пенсионера, медобслуживания, сиделки, уборки в квартире и т. д. В договоре написано, что все это “имеет денежный эквивалент”.

Раньше пенсионер или его родственники могли легко расторгнуть в суде договор и вернуть себе квартиру обратно. Потому что инвестору было сложно документально подтвердить, что пенсионер получал-таки от него по договору вышеперечисленные “нематериальные” услуги.

А когда услуги по присмотру за одиноком пожилым человеком “имеют денежный эквивалент” – ситуация совсем другая. У меня есть ежемесячные платежные документы с красивой печатью банка о выплатах пенсионеру. Эти платежки будут отличным аргументом в суде, если до него дойдет. Также надежно хранится расписка пенсионера о получении им крупного первоначального платежа по договору. Расписка оформлена по всем правилам – с 2-мя свидетелями, которых можно будет привлечь в суд в случае чего.

Т.е. теперь, чтобы “убедить” судью принять решение расторгнуть такой договор, родственникам пенсионера придется дать ему крупную взятку. Приобретатель и его юристы при этом тоже наверняка не будут сидеть сложа руки. Причем позиция приобретателя изначально гораздо сильнее, если он исправно выплачивал пенсионеру ежемесячное содержание.

Вывод: если пенсионер уже подписал договор пожизненного содержания, то для его родственников “поезд ушел” безвозвратно. Судиться с целью расторгнуть договор – бесполезно.

В реестре судебных решений за последнее время не нашли ярких примеров расторжения договоров с “денежным эквивалентом”, подобных тому, который недавно заключил я. Если судье не за что “зацепиться”, он даже за взятку не примет незаконное решение расторгнуть договор. А если даже вдруг родственникам пенсионера удастся чудом “договориться” в суде первой инстанции, потом это решение должен  еще подтвердить апелляционный суд…

Стоит ли вам инвестировать в недвижимость по договору пожизненного содержания?

Купить квартиру с помощью договора пожизненного содержания – это важнейшее решение, которое окажет огромное влияние на дальнейшую жизнь приобретателя и на следующие поколения. Имеет ли смысл это делать – нужно решать с учетом личной финансовой и семейной ситуации.

Часто встречается ситуация, когда у человека в возрасте 25-35 лет накопилась сумма $20-50 тыс для инвестирования. Что при этом получается:

• банковские депозиты он уже “перерос”
• в акции все деньги вкладывать – это неправильно
• на нормальную квартиру еще не хватает
• до инвестиций за рубеж пока не дорос ( там все начинается от $100 тыс, и они должны быть далеко не последними.

Я сам это пережил :). Будет ли в таком случае договор пожизненного содержания хорошим решением? Для многих, по-моему, да.

Также заключение договора пожизненного содержания представляется разумным в следующих ситуациях:

• У семьи приобретателя нет другой возможности улучшить свое жилищное положение, т.е. на первоначальный платеж накопили, но больше – не смогут, потому что инфляция “поедает” сбережения
• Приобретатель хочет обеспечить собственным жильем детей, когда они повзрослеют

Автор: Сергей Кущенко

Несколько лет назад я тоже размышлял об этой теме, строил планы и даже предпринимал некоторые шаги. Сегодня я рад, что подобного договора в свое время не заключил. Сегодня такой договор представляется мне не очень естественным.
Как бы то ни было, мне пришлось бы ждать и желать смерти своего партнера. Можно ли назвать такое ожидание природным? А каково было бы моему партнеру? Жить и понимать, что в твоей жизни появился человек (или даже целая семья), который с вожделением и нетерпением ждет твоей смерти, - не самое приятное ощущение.
В то же время, я понимаю, что ситуация не сбалансирована и требует какого-то разрешения. Видимо, надо искать другие подходы. Возможно, свое слово должно сказать государство; возможно, на него решатся банки.
Не должно быть персонификации и двусторонних договоров. Пусть лучше будет инвестиционный фонд, владеющий несколькими десятками подобных квартир, участники которого ежемесячно инвестируют определенную сумму, а в случае продажи очередной квартиры, получают своеобразные дивиденды. Справился бы с этой задачей (без обязательных дополнительных взносов) и негосударственный пенсионный фонд
Один крупный инвестор предпочтительнее десятков мелких. Неплохо было бы видеть в этой роли государственную организацию, тот же пенсионный фонд Украины, например, или общественную (профсоюз, благотворительный фонд).
Все эти варианты имеют недостатки, которые можно решить системно, с помощью законотворчества, не полагаясь на частную инициативу, в которой не всегда присутствует добросовестность.

P.S.       А вы согласны с автором? Что думаете по этому поводу?  

P.P.S.    Если материал понравился, поделитесь ссылкой в соц. сетях. 

P.P.P.S. Другие материалы этой рубрики, читайте здесь.