Рынок обмена квартир, совершенно, на мой взгляд,
незаслуженно, - позабыт-позаброшен. Между тем, до 90% продавцов одновременно
что-то подыскивают себе взамен.
Такую ситуацию создали, скорее всего, риелторы; с одной
стороны, один договор мены для них менее выгоден, чем два договора
купли-продажи, с другой стороны, он – и более хлопотный. Но мы то хотим
исходить из выгоды клиентов; если риелторы тоже о них заботятся (во всяком
случае, на словах, это так), то должны и похлопотать.
Нотариусы проблем в таких договорах не видят и готовы
заверять их без проблем. Никаких дополнительных документов при этом не
требуется, все – как обычно.
КТО ПОМОЖЕТ?
«ГОРОЖАНИН».
В рекламных газетах объявлений об обменах – «как кот
наплакал»; народ так поверил уверениям агентов, что даже и не пытается искать
подобные варианты.
Наша газета снова постарается придти к вам на помощь: с этого
номера мы начинаем публиковать наряду с вариантами продаж, и объявления об
обменах. Звоните со своими предложениями. Для подробной информации места у нас
маловато, но главное, - ваши контактные
телефоны, мы дадим. Кроме того, ваше объявление автоматически попадет и на сайт
neposrednik.com.ua, с которым мы договорились об обмене информацией.
Не думаю, что посредники останутся без работы; наоборот,
именно здесь должно в полной мере проявиться их умение договариваться и
помогать это делать другим. Не секрет, что разнообразные страхи, повышенные
амбиции и неправильная оценка состояния рынка отдельными продавцами и
покупателями, существенно затрудняет достижение согласия сторон. Хорошие
риелторы всегда помогут «разрулить» сложную ситуацию в отношениях, побудят
стороны к взаимным уступкам и помогут им в объективной оценке разных объектов
недвижимости.
Даже искушенные в переговорных процессах политики, как мы
видим, иной раз не могут обойтись без независимых и доброжелательных
посредников; что ж говорить о ранимых и обидчивых, не слишком избалованных
радостями бытия, наших рядовых согражданах?
Совсем нелишне, как продавцу, так и покупателю, будет иметь
своего юриста, адвоката (то есть, защитника своих интересов), в сделке мены.
Привлечь их к сотрудничеству можно на любом этапе, но и плату они должны
получать за конкретные действия, будь то объективная оценка квартиры, подбор
вариантов обмена, показ подходящих объектов или помощь в сборе документов. И –
не в процентах от стоимости, а – в зависимости от затраченных времени и усилий.
По прейскуранту услуг.
С прейскурантом каждый участник сделки знакомится
заранее и сам решает, что он может
выполнить сам, а что хочет поручить адвокату. Кстати, хочу вас заверить, что
слухи о чрезмерной дороговизне юридических услуг сильно преувеличены; во всяком
случае, ни в какое сравнение с риелторскими процентами они не идут. Конкретный
адрес я подскажу вам чуть позже.
Не исключено, что нормальные люди сумеют
обойтись без посредника и договориться самостоятельно, найдя подходящий вариант с
помощью нашей газеты, например; а юридические тонкости им разъяснят юрист и
нотариус.
ИЩЕМ ОБМЕН.
Итак, вы хотите продать одну квартиру, а купить другую. Во-первых, хочу сказать, что само по себе,
это - уже мудрое решение, позволяющее устранить многие
проблемы. Например, такие:
1.
Уменьшение
коммунальных платежей.
2.
Превращение
лишних метров в наличные деньги.
3.
Извлечение финансовой
выгоды из смены престижного района проживания на менее дорогой.
4.
Уменьшение затрат
(временных и финансовых) на дорогу к месту работы и обратно.
5.
Приближение к
родителям и другим родственникам, особенно, если они нуждаются в вашей помощи.
6.
Объединение
семей, а также разъезд при разводе или создании новой семьи.
7.
Вложение денег в
привлекательный объект недвижимости.
8.
Расширение
жилплощади при увеличении семьи или росте благосостояния.
Сегодня
такие или подобные проблемы присутствуют во многих семьях, но не многие
решаются на решительные действия по их устранению. Боятся многого: перемен,
новых районов и соседей, переездов, приравнивающихся к пожарам, смены привычек,
но в том числе, боятся, и быть обманутыми.
Не
без оснований, по правде говоря, боятся; мой опыт работы в агентстве
недвижимости еще раз показал нацеленность посредников на получение прибыли
любой ценой, в том числе и - в ущерб
интересам клиентов. Клиенты отвечают
недоверием, подозрительностью и попытками ответного обмана.
Быть
может, мне попалось плохое агентство? Может быть, хотя его руководители на всех
углах кричали о своей исключительной честности. Впрочем, дело, скорее всего не
только в людях, но, главным образом, - в
сложившейся системе работы. В этой стае никто не хочет быть «белой вороной».
Если
кто-то знает риелторов, работающих иначе, подскажите мне, и я с удовольствием
перейму их опыт. Тем более, что, по-видимому, мне самому придется создать именно такое,
честное агентство и практически доказать, что и в этом деле выгода может быть
взаимной. Так что, приглашаю всех, кто хочет работать честно и прозрачно в
будущий коллектив. С опытом и без опыта, с образованием и без. Пол, возраст, профессия, семейное положение и
прочее значения не имеют. Лишь бы человек был хороший.
А еще один источник страха – элементарное незнание, я уже неоднократно
говорил об этом, а что учиться никогда не поздно, вы и сами знаете. Так что,
подписываемся на «Горожанин», посещаем «Школу украинского миллионера», читаем
книги и журналы, которые рекомендуются на ее занятиях.
Ну,
и позвольте – несколько советов.
1.
Подайте свое
объявление об обмене в «Горожанин» по телефону 785-84-68.
2.
Звоните по
объявлениям о продаже и спрашивайте продавцов, нет ли у них желания обменяться
на вашу квартиру.
3.
Закажите
рекламную кампанию нормальному риелтору: тому, который сумеет предложить вам
лучшие условия.
4.
Если нормального
риелтора не найдете, подождите чуть-чуть, и его найдем мы (вижу, что придется
этим заняться).
ЕДИНАЯ БАЗА ПРОДАВЦОВ И ПОКУПАТЕЛЕЙ, ГДЕ
ОНА?
Такая
база очень нужна всем участникам рынка.
Любой продавец мечтает о том, чтобы о его квартире мгновенно узнал весь город;
любой покупатель мечтает увидеть все
выставленные на продажу квартиры, в одном месте и в одно время; любой риелтор
мечтает иметь полный список продавцов и покупателей в своем районе. В чем же
дело, почему таких списков до сих пор нет? А дело – в недоверии риелторов друг
к другу, что лишний раз подтверждает их пресловутую «честность». О каком
«купеческом слове», о каком «слове бизнесмена» можно говорить в этой среде? Да
они в одну общественную организацию для защиты своих же интересов объединиться
не в состоянии; насоздавали «карманных»
структур и конфликтуют теперь между собой,
а большая часть посредников, – и
вовсе, каждый сам за себя.
Если
весь спрос и все предложения будут в
одном месте, начнется конкуренция цен и
качества работы. Но, по-видимому, честная конкуренция кого-то страшит. Вот и
вводятся в заблуждение покупатели, видя сплошь и рядом объявления о продаже
несуществующих квартир с явно заниженными ценами. Попробуйте позвонить по такому
объявлению, и вам ответят, что эту квартиру ну, вот прямо сейчас продали или должны продать, и предложат
оставить телефон для последующего подбора вариантов. С такими хитростями добываются телефоны покупателей.
Искусственные
трудности создают не только риелторы. ЖЭКи, коммунальные службы, опекунские
советы, МБТИ, другие государственные органы понимают, что деваться продавцу
некуда, а значит, он будет платить и двойную, и тройную цену за каждую справку
и подпись. В этом – еще одна причина завышения цен; ведь в конечном итоге, все
оплачивает покупатель.
Многие
риелторы поняли (и совершенно правильно поняли), что, оказывая услугу продавцу,
надо брать за это деньги. И берут, застой на рынке позволяет это делать. Но при
этом расходы покупателя ничуть не уменьшились, зато почти вдвое выросли доходы
риелторов.
Ограниченность
газетных площадей в «Горожанине», не позволяет нам разместить в нем полную базу
всех продавцов и покупателей, но это будет сделано на специальном сайте в
Интернете. Кто заинтересован в сотрудничестве, обращайтесь. Наряду с телефонами
продавцов, будут опубликованы координаты посредников, владеющих эксклюзивным
правом представления продавца.
Вот
только хочу еще раз предупредить продавцов: не спешите отдавать это право
ловким краснобаям-убалтывателям, если
оно не подкреплено совершенно конкретными с их стороны обязательствами и, на
случай невыполнения оных, - ощутимыми штрафными
санкциями.
ВОПРОСЫ – К ПРОДАВЦАМ И ПОКУПАТЕЛЯМ.
Не
будем всех собак вешать на риелторов; другие участники рынка, тоже - наши
люди: они и хитрят, и вредничают, и обманывают и, вообще, сами не знают, чего
хотят.
ПРОДАВЦЫ
избалованы длительным ростом цен, который давал им возможность диктовать свои
условия, как покупателям, так и риелторам. Увещевать их было бы бесполезно, но
к счастью, рост цен остановился, что вынуждает их быть более сговорчивыми и
уступчивыми.
Мои
советы продавцам – следующие:
1.
Оценивайте свою
квартиру более объективно; сравнивая ее с подобными, учитывайте разницу в
расположении, этажности, состоянии, окружающей среде и еще массу факторов,
которые вам подскажет грамотный риелтор.
2.
Прибавляя к цене
квартиры стоимость ремонта, учитывайте, что по большому счету, никому он не нужен;
каждый покупатель желает отделывать ее по своему вкусу.
3.
Учитывайте
давность ремонта. Автомобиль, покинувший территорию автосалона, тут же теряет в
стоимости 15%; то же самое и с ремонтом. Пятилетний паркет, например, глупо
оценивать как новый и в сегодняшних ценах.
4.
Не выражайте в
денежных единицах хлопоты и нервы, которых, помимо денег, стоил вам ремонт;
покупатель квартиры не имеет к этому никакого отношения.
5.
Если вы не
пускаете в квартиру риелтора без покупателя, вы не хотите ее продать.
6.
Не думайте, что
после одного вашего объявления в «Авизо», все тут же узнают об этом и «завалят»
вас предложениями; организовывайте
настоящую рекламную компанию вместе с выбранным вами риелтором.
7.
Не заключайте
эксклюзивных договоров и никому не передавайте никакие документы (разве что –
копии).
Изучите
любой предложенный вам договор вместе с юристом.
8.
Выставляйте
реальную цену; если накинете несколько тысяч «для торга», до самого торга дело
может и не дойти; вам даже звонить не будут.
9.
Погашения
задолженностей, сбор справок и т. п., - это ваши проблемы; риелтор может эти
вопросы решить, но – за отдельную плату.
10.
Подавайте
документы в МБТИ заранее, не дожидаясь покупателя. Даже повторная процедура
(если не уложитесь в три месяца) обойдется вам гораздо дешевле, чем ускорение
за деньги.
ПОКУПАТЕЛИ
настолько пугливы, что способны вывести из себя почти любого риелтора, не
говоря уж о продавце. Обращаться к юристу они боятся из-за его, якобы,
дороговизны, зато в своих действиях руководствуются слухами и мнениями непрофессиональных знакомых.
Очень
редко они имеют четкие представления об объекте поиска, заведомо завышают свои
требования и без всяких оснований сбивают цену. Многие любят бесплатные
экскурсии по чужим квартирам в поиске несуществующего «идеала», не обязательны,
легко опаздывают, а то и вовсе не приходят на встречи; при этом безбожно врут,
как школьники.
Ходят
на показы, не имея реальных денег и возможности дать задаток; ищут новую
квартиру, не продав (не взяв задатка) старую; нередко пытаются обмануть
риелтора, договорившись напрямую с продавцом понравившейся квартиры.
Свой
рецепт, как бороться с такими покупателями я уже приводил: показ должен быть
платным, а показываемая квартира должна полностью соответствовать критериям
покупателя, изложенным письменно. При несоответствии, показ оплачивает риелтор.
Мои
советы покупатели получат в следующем номере газеты.
ШКОЛА УКРАИНСКОГО МИЛЛИОНЕРА.
Очередное
занятие 28 апреля будет посвящено недвижимости. Обсудим, как продать и купить;
как заработать на перепродаже и сдаче в аренду; поговорим об ипотечном
кредитовании и о риелторской работе. Будут новые книги и журналы, а также –
ответы на вопросы. Место и время – без изменений: 12.00-14.00, областная
библиотека (Савченко,10).
Архив: 20.04.2007.
Комментариев нет:
Отправить комментарий